Nachzahlung von Heizkosten: BGH sieht Beweislast beim Vermieter

Die Abrechnung der Betriebskosten führt immer wieder zu Streit. Besonders dann, wenn eine Mietpartei ungewöhnlich hohe Nachzahlungen leisten soll. Doch wer muss in diesem Fall beweisen, dass die Abrechnung richtig oder eben falsch ist? Darf der Mieter die Unterlagen seiner Nachbarn einsehen, wenn die Kostenverteilung strittig ist? Der Bundesgerichtshof hat dazu jetzt ein Urteil gefällt.

Die Abrechnung der Betriebskosten führt immer wieder zu Streit. Besonders dann, wenn eine Mietpartei ungewöhnlich hohe Nachzahlungen leisten soll. Doch wer muss in diesem Fall beweisen, dass die Abrechnung richtig oder eben falsch ist? Darf der Mieter die Unterlagen seiner Nachbarn einsehen, wenn die Kostenverteilung strittig ist? Der Bundesgerichtshof hat dazu jetzt ein Urteil gefällt.

Karlsruhe. Bei der Nachforderung von Betriebskosten liegt die Darlegungs- und Beweislast beim Vermieter. Er muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in alle Abrechnungsunterlagen gewähren – auch in die Einzelabrechnungen der anderen Wohnungen im Gebäude. Das gilt zumindest, wenn die Aufteilung von Kostenpunkten auf die Mietparteien eines Mehrfamilienhauses überprüft werden soll. Solange die Belegeinsicht verweigert wird, muss der Mieter nicht zahlen. Das hat der Bundesgerichtshof gestern entschieden (Urteil vom 07.02.2018, Az.: VIII ZR 189/17).

Im konkreten Fall ging es um die Betriebskostenabrechnung einer Wohnung in Südhessen. Die Mieter des Domizils sollten für die Jahre 2013 und 2014 insgesamt mehr als 5.000 Euro Heizkosten nachzahlen. Der Abrechnung nach hatten die Mieter der 94 Quadratmeter großen Wohnung im ersten Jahr 42, im zweiten Jahr sogar 47 Prozent der Heizkosten in dem Mehrfamilienhaus verursacht. Insgesamt hat das Haus eine beheizte Fläche von knapp 720 Quadratmetern – daran hat die fragliche Wohnung einen Anteil von nur knapp 13 Prozent.

Die Mieter fanden die Verbrauchswerte daher nicht plausibel und verweigerten die Zahlung. Stattdessen verlangten sie Einsicht in die Ablesebelege – auch für die anderen Wohnungen im Haus. Die Vermieterin gab die fraglichen Papiere nicht heraus und verklagte die Mieter auf Bezahlung der Forderung. Die zentrale Frage vor Gericht: Bei wem liegt hier die Beweislast? Die ersten Instanzen entschieden, die Mieter müssten beweisen, dass die berechneten Kosten zu hoch sind. Durch Einsichtnahme in die Unterlagen der anderen Wohnungen hätten sie dabei keinen Vorteil.

Mieter dürfen auch Abrechnungen der Nachbarn einsehen

Der Bundesgerichtshof sah das jedoch anders. Er entschied: Der Vermieter muss beweisen, dass die Betriebskosten korrekt erfasst, zusammengestellt und auf die Mietparteien aufgeteilt wurden. Die Karlsruher Richter betonten – wie schon in ihrer bisherigen Rechtsprechung – dass die Abrechnung der Betriebskosten aus sich heraus verständlich sein muss. Der Mieter soll daraus gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können, wie der von ihm zu tragende Anteil der Kosten zustande kommt.

Dazu gehört es nach Ansicht der Bundesrichter auch, dass der Vermieter dem Mieter auf Wunsch Einsicht in die Unterlagen gibt, um eine Prüfung der Abrechnung zu ermöglichen. Der Gerichtshof entschied außerdem, dass ein Vermieter auch die Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen im Haus vorlegen muss. Wenn etwa mehrere Wohnungen von derselben Heizung beheizt werden, soll der Mieter anhand der Belege prüfen können, ob die Verteilung der Heizkosten auf die Mietparteien plausibel ist.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

zurück zum News-Archiv

Folgende Produkte der Haus & Grund Rheinland Verlag und Service GmbH könnten Sie interessieren:

Heizkosten "easy" 13.0

189.00 € * Inkl. 19.00 % MwSt.
Details

Betriebskosten

12.95 € * Inkl. 7.00 % MwSt.
Details

Nebenkosten "easy" 17.0

89.00 € * Inkl. 19.00 % MwSt.
Details
* Alle Preise inkl. Mehrwertsteuer zzgl. Versandkosten