Vorsicht: Betriebskosten bei Abrechnung einzeln anführen!

Die Betriebskostenabrechnung kann leicht zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter führen. Damit es dazu nicht kommt, ist einiges zu beachten. Dürfen beispielsweise verschiedene Kostenpunkte auf der langen Liste von Betriebskosten in der Abrechnung zusammengefasst werden? Zu dieser Frage hat der Bundesgerichtshof jetzt in einem Urteil einen klaren Rahmen abgesteckt.

Die Betriebskostenabrechnung kann leicht zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter führen. Damit es dazu nicht kommt, ist einiges zu beachten. Dürfen beispielsweise verschiedene Kostenpunkte auf der langen Liste von Betriebskosten in der Abrechnung zusammengefasst werden? Zu dieser Frage hat der Bundesgerichtshof jetzt in einem Urteil einen klaren Rahmen abgesteckt.

Karlsruhe. Vermieter müssen in der Betriebskostenabrechnung alle Kostenpunkte einzeln aufführen – entsprechend den Ziffern, die § 2 der Betriebskostenverordnung auflistet. Eine Zusammenfassung von Kostenpunkten wie beispielsweise Grundsteuer und Straßenreinigungsgebühren ist demnach nicht erlaubt. Eine so abgefasste Betriebskostenabrechnung ist formell nicht ordnungsgemäß. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jetzt bekannt gewordenen Urteil entschieden (Urteil vom 24.01.2017, Az.: VIII ZR 285/15).

In dem Gerichtsverfahren stritten ein Mieter und seine Vermieterin um eine Betriebskostenabrechnung und die daraus resultierende Nachzahlung. In der Abrechnung  hatte die Vermieterin die Kostenpunkte Grundsteuer und Straßenreinigung zu einem Punkt zusammengefasst. Der Mieter wehrte sich dagegen, weil er der Ansicht war, eine solche Zusammenfassung sei nicht zulässig und die Abrechnung daher formell unwirksam.

Wie muss die Auflistung der Betriebskosten genau aussehen?

Der Bundesgerichtshof sah das genauso. Die Richter entschieden: Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar und überprüfbar sein. Das sei der Fall, wenn der Vermieter die einzelnen Kostenpunkte entsprechend der Ziffern in § 2 der  Betriebskostenverordnung aufliste. Einzelne Unterpositionen innerhalb der jeweiligen Ziffern muss der Vermieter nach Ansicht des BGH jedoch nicht einzeln aufzählen.

Die einzelne Auflistung der Kostenpunkte ist laut BGH auch dann erforderlich, wenn die Gemeindeverwaltung dem Eigentümer verschiedene Kostenpunkte gemeinsam in einem Bescheid in Rechnung stellt. Auch reicht es nach Ansicht des BGH nicht aus, wenn der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit verweist, Einsicht in die Belege zu nehmen. Die Belegeinsicht darf nur zur Kontrolle und Beseitigung von Zweifeln erforderlich sein, befand das Gericht. Ebenfalls nicht ausreichend sei es, der Betriebskostenabrechnung einfach eine Kopie von Belegen beizulegen.

Eine kleine Ausnahme lassen die Bundesrichter allerdings zu: Die Kostenpunkte „Wasserversorgung“ und „Entwässerung“ sind zwar in einzelnen Ziffern der Betriebskostenverordnung angeführt (2. bzw. 3.), hängen jedoch eng miteinander zusammen. Wenn die Berechnung der Abwasserkosten anhand des Frischwasserverbrauchs erfolgt, dürfen Vermieter diese beiden Positionen ausnahmsweise zusammenfassen, sagt der BGH.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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