Was muss ein Vermieter bei der Neuvermietung über das fragliche Objekt erzählen und was darf er für sich behalten? Diese Frage beschäftigt immer wieder die Gerichte. Zuletzt musste sich das Oberlandesgericht Düsseldorf mit einem ziemlich delikaten Fall befassen. Dabei ging es um die Vermietung eines Ladenlokals. Im Gebäude war zuvor ein Bordell gewesen – durfte der Vermieter das verschweigen?
Düsseldorf. Wenn ein Vermieter oder ein Makler dem Mietinteressenten verschweigt, dass im Gebäude zuvor ein Bordell beheimatet war, ist das keine arglistige Täuschung. Der Mietvertrag ist daher nicht anfechtbar und eine eventuell geforderte Makler-Courtage ist zu bezahlen. Das hat das Oberlandesgericht Düsseldorf im Herbst entschieden, wie jetzt bekannt wurde (Urteil vom 07.10.2016, Az.: 7 U 143/15).
Geklagt hatte die Betreiberin eines Friseur-Salons. Sie hatte in einem Gebäude nahe des Hauptbahnhofs einer nicht näher bezeichneten Stadt ein Ladenlokal für ihre Geschäft gemietet. Den Gewerbemietvertrag schloss sie auf 5 Jahre zu einer Miete von 10 Euro pro Quadratmeter ab. Dass im selben Haus bis zum Vorjahr über lange Zeit ein Bordell untergebracht war, erfuhr die Mieterin erst später. Der Vermieter bzw. der beauftragte Makler hatte bei der Vermietung nicht darauf hingewiesen.
Früher Bordell im Haus – ein erwähnenswerter Standortnachteil?
Die Mieterin warf dem Makler vor, sie arglistig getäuscht zu haben. Das Haus habe durch seine Rotlichtvergangenheit einen schlechten Ruf. Die Friseurin zog vor Gericht, um den Mietvertrag anzufechten und in Folge dessen auch die Makler-Courtage von 5.900 Euro nicht bezahlen zu müssen. Doch ihre Klage scheiterte schließlich vor dem Düsseldorfer Oberlandesgericht.
Das Gericht urteilte: Beide Vertragspartner müssen beim Abschluss eines Mietvertrages grundsätzlich selbst ihre Interessen wahrnehmen und die nötigen Informationen beschaffen. Im Klartext: Die Mieterin hätte sich selbst informieren müssen, welches Gewerbe die Immobilie zuvor nutzte. Zwar gibt es in Ausnahmefällen eine Pflicht zur Aufklärung über Tatsachen, die für die Entscheidung, den Mietvertrag einzugehen, eine besondere Bedeutung haben.
Das Gericht befand allerdings: Für einen solchen Ausnahmefall sei in der Regel ein Wissensgefälle erforderlich. Sprich: Eine Aufklärung des Mieters wäre dann nötig, wenn er keine ausreichende Möglichkeit hat, selbst an die Information zu kommen oder keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass eine Recherche angebracht wäre. Ungefragt muss der Vermieter den Mieter in der Regel nicht über vorherige Mieter im Haus informieren.
Mieterin hätte früheren Bordellbetrieb selbst bemerken können
Im vorliegenden Fall konnte das Gericht eine solche Ausnahmesituation nicht erkennen. Das Bordell war bereits seit einiger Zeit geschlossen und die Friseurin beklagte keine konkreten Beeinträchtigungen – etwa Freier, die sich auf der Suche nach dem Etablissement in den Friseursalon verirrt hätten. Die Mieterin beanstandete einzig den vermeintlich schlechten Ruf des Hauses. In einer unterdurchschnittlichen Lage, hinter dem Hauptbahnhof, und zu einer vergleichsweise günstigen Miete könne sie aber keine Adresse mit besonderem Ansehen erwarten, so die Richter. Wenn es ihr wichtig gewesen wäre, hätte die Friseurin außerdem selbst recherchieren und die Rotlichtvergangenheit des Hauses bemerken können.
Das Thema der arglistigen Täuschung beim Abschluss von Mietverträgen beschäftigt die Gerichte immer wieder. Die Rechtsprechung dazu zeigt: Es kommt sehr auf den Einzelfall an, was ein Vermieter mitteilen muss. Was nicht verschwiegen werden sollte – das zeigt beispielsweise dieses Urteil zu nicht offensichtlichen <link http: www.hausundgrund-rheinland.de aktuelles einzelansicht hausverkauf-keine-maengel-verschweigen-3174 _blank external-link-new-window internal link in current>Wasserschäden.
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