Eine Modernisierung kostet Vermieter viel Geld – immerhin einen gewissen Teil davon können sie sich in Form einer Mietanpassung zurückholen. Doch Vorsicht: Wer eine Modernisierungsvereinbarung mit dem Mieter abschließt und darin eine höhere Miete vereinbart, geht unter Umständen leer aus. Nur eine Modernisierungsmieterhöhung bringt Sicherheit, hat der Bundesgerichtshof entschieden.
Karlsruhe. Nach einer Modernisierung hat ein Vermieter Anspruch auf eine höhere Miete. Dazu muss er schriftlich eine Modernisierungsmieterhöhung aussprechen und die Kosten darlegen, die ihm durch die Erneuerung entstanden sind. Wenn der Vermieter dagegen den Mieter vor der Modernisierung besucht und mit ihm eine Modernisierungsvereinbarung trifft, kann der Mieter die Vereinbarung später wiederrufen und damit die Mieterhöhung loswerden. Das hat der BGH entschieden (Urteil vom 17.05.2017, Az.: VIII ZR 29/16).
Das Urteil fiel im Rechtsstreit um die Modernisierung eines Hauses in Berlin. Die Vermieter kündigten im Juni 2009 den Mietern an, dass sie die bisher eingesetzten Boiler und Öleinzelöfen durch eine Zentralheizung ersetzen wollten. Sie wiesen dabei auch auf eine in diesem Zusammenhang nötige Mieterhöhung von 76 Euro hin. Im Dezember kam einer der Vermieter in die Wohnung, um eine Modernisierungsvereinbarung abzuschließen. Darin vereinbarten Mieter und Vermieter, dass nach Abschluss der Modernisierung die Miete um 60 Euro steigen sollte.
Ein halbes Jahr später waren die Arbeiten abgeschlossen und der Mieter zahlte ab Juni 2010 die um 60 Euro höhere Miete. Allerdings erklärte der Mieter im November 2012, dass er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung widerruft. Er forderte die bereits gezahlten 60 Euro im Monat zurück – insgesamt 1.680 Euro. Damit wurde die Mieterhöhung ein Fall für die Gerichte.
BGH stuft Modernisierungsvereinbarung als Haustürgeschäft ein
Der Bundesgerichtshof hat schließlich entschieden: Die Vermieter müssen die Mieterhöhung tatsächlich zurückzahlen. Begründung: Die Modernisierungsvereinbarung sei ein Haustürgeschäft gewesen. Schließlich sei der Vermieter als Unternehmer zum Mieter, also dem Verbraucher, in die Wohnung gekommen, um die Vereinbarung abzuschließen.
Wichtig dabei ist, dass der BGH die Vermieter als Unternehmer einstufte: Laut Urteil besitzen sie „zahlreiche weitere Wohnungen und Häuser“. Details dazu nannte der BGH nicht, weil die Unternehmerschaft von den Vermietern nicht bestritten wurde. Um die Frage, ab wie vielen Wohneinheiten ein Vermieter ein Unternehmer ist, ging es also in diesem Fall nicht.
Gegen ein solches Haustürgeschäft mit einem Unternehmer jedenfalls hatte der Mieter ein Widerrufsrecht, wie der BGH befand. Und das auch noch so lange Zeit danach: Die Widerrufsfrist lief nicht, weil der Vermieter den Mieter nicht über sein Widerrufsrecht belehrt hatte.
Die Vermieter argumentierten, dass die Modernisierung den Wohnwert gesteigert hatte. Dadurch müsse der Mieter auch eine höhere Miete zahlen. Der BGH ließ das jedoch nicht gelten und befand: Den Anspruch auf eine höhere Miete kann ein Eigentümer nur geltend machen, indem er eine Modernisierungsmieterhöhung ausspricht. Nur dann muss der Mieter auch tatsächlich eine höhere Miete überweisen.
So bewertet Haus & Grund das Urteil:
Dieses Urteil hat nur in ganz bestimmten Konstellationen für Eigentümer, die mit einem Mieter eine Vereinbarung über eine Modernisierungsmieterhöhung getroffen haben, Auswirkungen. Zunächst muss geprüft werden, ob das gesetzliche Widerrufsrecht überhaupt entstanden ist. Dies hängt von einer ganzen Reihe von Voraussetzungen ab. So muss zunächst hinterfragt werden, ob der Mieter als Verbraucher und der Vermieter als Unternehmer einzustufen ist.
Auch muss die Vereinbarung zur Modernisierungsmieterhöhung als Haustür- oder Fernabsatzgeschäft abgeschlossen worden sein. Darüber hinaus muss im konkreten Einzelfall untersucht werden, ob ein etwaiges gesetzliches Widerrufsrecht des Mieters durch Fristablauf bereits erloschen ist. Durch das Zusammenspiel all dieser Faktoren ist jeder Fall ein Einzelfall, der als solcher bewertet werden muss. Ihr Haus & Grund Verein berät Sie gern.
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Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.