Wer eine Wohnung kaufen möchte, einigt sich mit dem Verkäufer auf einen Preis – dann wird ein Termin beim Notar gemacht, um den Kaufvertrag abzuschließen. Doch Vorsicht: Solange der Kaufvertrag nicht unterschrieben ist, kann der Verkäufer den Preis erhöhen. Dadurch kann der Deal platzen. Steht dem Kaufinteressenten Schadenersatz zu, wenn er jetzt ein bereits vereinbartes Darlehn rückabwickeln muss?
Karlsruhe. Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags damit rechnen, dass der Verkäufer den Preis erhöht. Das kann der Verkäufer selbst dann machen, wenn er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Verkaufs schon eine Finanzierung abgeschlossen hat. Platzt der Kauf, weil der potentielle Käufer den neuen geforderten Preis nicht zahlen kann oder will, muss der Verkäufer keinen Schadenersatz leisten für die Rückabwicklung der Finanzierung. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 13.10.2017, Az.: V ZR 11/17).
Das Urteil fiel im Streit über den gescheiterten Verkauf einer Eigentumswohnung in Frankfurt am Main. Ein Großinvestor hatte die Wohnung für rund 380.000 Euro zum Verkauf angeboten. Es fand sich ein Kaufinteressent, der am 30. September 2013 die Mitteilung erhielt, der Kaufvertrag könne Mitte Oktober beurkundet werden. Daraufhin schloss der potentielle Käufer am 1. Oktober 2013 mit seiner Bank einen Darlehnsvertrag über 300.000 Euro ab, um die Wohnung erwerben zu können.
Am 14. Oktober erhielt der Käufer die Nachricht: Der Kaufvertrag wird am 30. Oktober beim Notar geschlossen. Die 14-tägige Widerrufsfrist für das Darlehn war bereits abgelaufen, als der Immobilieninvestor dem Käufer am 22. Oktober mitteilte: Die Wohnung wird nur zu einem Preis von 472.000 Euro verkauft. Fast 100.000 Euro Mehrpreis also – dadurch sah sich der Käufer gezwungen, den Kauf abzublasen. Die Rückabwicklung der Finanzierung kostete ihn 9.000 Euro. Er zog vor Gericht und forderte Schadenersatz vom Verkäufer.
Verkäufer will plötzlich 100.000 Euro mehr für die Wohnung
Der ehemalige Kaufinteressent scheiterte mit seiner Klage in allen Instanzen – und schließlich auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Karlsruher Richter befanden: Wenn der Verkäufer einer Immobilie den Kaufinteressenten nicht darauf hinweist, dass er sich eine Preiserhöhung vorbehält, ist das keine besonders schwerwiegende Treueverletzung. „Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen scheidet deshalb aus“, schreibt der Gerichtshof in seinem Urteil. Selbst wenn der Verkäufer von einer bereits abgeschlossenen Finanzierung des Käufers weiß, muss er ihm keinen Schadenersatz leisten.
Der BGH betonte: Bis zum Vertragsabschluss darf jeder Vertragspartner vom Vertrag Abstand nehmen. Deswegen erfolgen alle Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses getätigt werden, auf eigene Gefahr. Das Urteil bedeutet für Immobilienkäufer: Bis zur Unterschrift unter dem Kaufvertrag können sie die Vertragsbedingungen mitsamt dem Kaufpreis nicht als garantiert ansehen. Kaufinteressenten sollten sich daher von ihrer Bank nur eine Finanzierungszusage geben lassen und den Darlehnsvertrag erst abschließen, wenn der Kaufvertrag geschlossen ist.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.
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