Unten Apotheke, darüber Arztpraxen: Darf man in einem solchen Geschäftshaus eine Teileigentumseinheit zur Wohnung umgewandeln?
Eine Eigentümergemeinschaft definiert ihr Gebäude als Geschäftshaus: Die Teileigentumseinheiten dürfen nur zur gewerblichen Nutzung dienen. Damit wollen die Eigentümer verhindern, dass mögliche Hausbewohner den Geschäftsbetrieb stören. Doch was tun, wenn eine Einheit im Haus sich nicht mehr gewerblich vermieten lässt? Ist die Umwandlung in eine Wohnung dann möglich?
Karlsruhe. Ist ein Gebäude als Geschäftshaus definiert, dürfen Eigentümer ihre Teileigentumseinheit darin nicht einfach zur Wohnung umwandeln. Denn die Eigentümergemeinschaft hat ein berechtigtes Interesse, den professionellen Charakter des Hauses zu erhalten. Wenn die eigentlich vorgesehene Nutzung jedoch nicht mehr möglich ist, kann der Immobilieneigentümer eine Ausnahme verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 23.03.2018, Az.: V ZR 307/16).
In dem Verfahren stritten die Eigentümer eines Ärztehauses in der Region München. Die Eigentümergemeinschaft hatte im Jahr 1989 festgelegt, dass die Teileigentumseinheiten in dem Gebäude einzig für die berufliche bzw. gewerbliche Nutzung bestimmt sind. Darunter ist laut der Vereinbarung speziell die Verwendung als Apotheke oder Arztpraxis zu verstehen. In der Folgezeit siedelten sich sechs Arztpraxen und eine Apotheke dort an.
In den letzten Jahren kam es allerdings zu einschneidenden Veränderungen. Im Jahr 2013 entstand in direkter Nachbarschaft ein großes, neues Ärztehaus. Dadurch wurde es für die Eigentümer zunehmend schwierig, Ärzte als Mieter an sich zu binden oder neue zu gewinnen. Die Apotheke musste schließen. Einer der Eigentümer reagierte schließlich auf die Kündigung des Arztes, der seine Teileigentumseinheit gemietet hatte: Er ließ sein Eigentum zu einer Wohnung umbauen. Darüber kam es zum Streit mit den anderen Eigentümern: Sie bestanden darauf, dass die Vereinbarung zur gewerblichen Nutzung eingehalten wird.
Praxis nicht vermietbar: Eigentümer darf Wohnnutzung einfordern
Nun hat der Bundesgerichtshof den Fall entschieden. Der BGH stellte fest: Grundsätzlich darf die Eigentümergemeinschaft eine Nutzung zu Wohnzwecken ausschließen. In diesem Fall hatten sie eine gewerbliche Nutzung für das Haus vereinbart. Damit könnten die Eigentümer nun verlangen, dass diese berufliche Nutzung nicht gestört werde. Eine zumindest teilweise Nutzung zu Wohnzwecken bringe eine solche Störung jedoch mit sich – etwa durch Fahrräder mit Treppenhaus, Musik oder spielende Kinder.
Die Bundesrichter sahen im vorliegenden Fall allerdings auch ein berechtigtes Interesse des betroffenen Eigentümers. Sie stellten fest, dass es ihm trotz intensiver Anstrengungen nicht gelungen war, einen gewerblichen Mieter für sein Teileigentum zu finden. Dadurch könne er sein Eigentum gar nicht mehr nutzen. Dazu dürfte das berechtigte Interesse der Miteigentümer an einer ungestörten gewerblichen Nutzung nun wieder auch nicht führen. Deswegen könne der Teileigentümer in diesem Fall tatsächlich eine Umwandlung zur Wohnung verlangen.
Diese Erkenntnis nutze dem Eigentümer der neu geschaffenen Wohnung allerdings wenig, denn der BGH gab trotzdem der Klage seiner Miteigentümer statt. Der Grund: Die Umwandlung in eine Wohnung hatte der beklagte Eigentümer eigenmächtig vorgenommen. Er hätte stattdessen die Nutzungsänderung von seinen Miteigentümern einfordern müssen. Im Falle einer Ablehnung hätte er sie dann einklagen können, befanden die Richter.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.
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