Mieterhöhung begründen: Nicht mit Daten vom Immobilienscout!

Die Mietspiegel stehen Land auf, Land ab immer wieder in der Kritik – ihre Aussagekraft wird angezweifelt. Für Vermieter liegt da die Überlegung nahe, eine Mietanpassung auf anderem Weg zu begründen als über den Mietspiegel. Aber Vorsicht: Das kann schief gehen. So haben Münchener Gerichte jetzt den „Mietpreis-Check“ des Portals „Immobilenscout24“ als untaugliche Begründung eingestuft.

Die Mietspiegel stehen Land auf, Land ab immer wieder in der Kritik – ihre Aussagekraft wird angezweifelt. Für Vermieter liegt da die Überlegung nahe, eine Mietanpassung auf anderem Weg zu begründen als über den Mietspiegel. Aber Vorsicht: Das kann schief gehen. So haben Münchener Gerichte jetzt den „Mietpreis-Check“ des Portals „Immobilenscout24“ als untaugliche Begründung eingestuft.

München. Für eine Mietanpassung muss der Vermieter sich die Zustimmung vom Mieter einholen und ihm zugleich die Anpassung begründen. Ein Hinweis auf den sogenannten „Mietpreis-Check“, den das Immobilienportal „Immobilienscout24“ anbietet, ist als Begründung allerdings ungeeignet. Diese Entscheidung hat das Amtsgericht München getroffen (Urteil vom 07.03.2018, Az.: 472 C 23258/17). Die gegen das Urteil eingelegte Berufung hat das Landgericht München I inzwischen abgewiesen (Entscheidung vom 03.09.2018).

Der Rechtsstreit hatte sich an der Mieterhöhung für eine Wohnung in München entzündet. Die Vermieterin hatte dem Mieter einen Brief geschickt und darin seine Zustimmung zu einer Mietanpassung eingefordert. Zur Begründung zog sie dabei nicht den Münchener Mietspiegel heran, weil sie ihn für nicht nachvollziehbar hielt. Eine Mietdatenbank gibt es nicht und städtebauliche Verfehlungen der Stadt machten es ihr außerdem unmöglich, Vergleichswohnungen zu finden – so die Darstellung der Eigentümerin.

Daher begründete sie die Mietanpassung alternativ mit dem „Mietpreis-Check“ der Online-Plattform „Immobilienscout24“. Der Anbieter wirbt damit, diese Dienstleistung könne anhand von Daten für mehr als fünf Millionen Immobilien feststellen, welche Miete für eine konkrete Wohnung angemessen sei. Der Mieter hielt dieses Vorgehen nicht für angebracht und verweigerte seine Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Vermieterin versuchte daraufhin, die Zustimmung einzuklagen, was ihr jedoch nicht gelang.

Gericht: „Mietpreis-Check“ kann keinen Mietspiegel ersetzen

Das Verlangen auf Mieterhöhung ist unwirksam, weil die Begründung nicht den rechtlichen Anforderungen entspricht, entschied das Amtsgericht. Der „Mietpreis-Check“ vom Immobilienscout kommt demnach aus zwei Gründen nicht für die Begründung einer Mietanpassung in Frage. Einerseits sind die  Mietpreisdaten, die dem Portal vorliegen, nur Angebotsmieten. Daraus ergibt sich lediglich ein Bild über die Preisvorstellungen der Vermieter, es bleibt aber unklar, welche Mieten tatsächlich in den letzten vier Jahren vereinbart wurden.

Andererseits beschränkt das Online-Portal seinen „Mietpreis-Check“ nicht allein auf einen Vergleich von Mieten in München selbst. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 558 Abs. 2 BGB) allerdings aus den üblichen Mieten zu bilden, die in der betreffenden Kommune in den letzten vier Jahren vereinbart wurden. Da der „Mietpreis-Check“ vom Immobilienscout diesen Kriterien nicht entspricht, ist sein Ergebnis auch keine ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie im Sinne des Gesetzes für die Begründung einer Mieterhöhung herangezogen werden könnte.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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