Mieter vermietet unerlaubt an Touristen: Vorsicht bei der Beweissicherung!

Wenn ein Mieter seine Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters über Airbnb an Urlauber vermietet, kann er die Abmahnung und bei Wiederholung auch die Kündigung bekommen. Das gilt auch dann, wenn ein Untermieter so gehandelt hat – für dessen Verhalten muss der Mieter geradestehen. Doch bei der Beweissicherung müssen Vermieter vorsichtig sein, wie jetzt ein Urteil zeigt.

Wenn ein Mieter seine Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters über Airbnb an Urlauber vermietet, kann er die Abmahnung und bei Wiederholung auch die Kündigung bekommen. Das gilt auch dann, wenn ein Untermieter so gehandelt hat – für dessen Verhalten muss der Mieter geradestehen. Doch bei der Beweissicherung müssen Vermieter vorsichtig sein, wie jetzt ein Urteil zeigt.

Berlin. Kommt ein Vermieter dahinter, dass sein Mieter unerlaubt über Airbnb an Touristen vermietet, kann er die Wohnung zwar buchen, um den Verdacht zu erhärten. Er darf dann aber nicht wirklich in die Wohnung gehen und dort auch noch Beweisfotos schießen. Ansonsten kann seine Kündigung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung unwirksam sein. Zu dieser Entscheidung ist jedenfalls das Landgericht Berlin kürzlich gelangt (Urteil vom 03.07.2018, Az.: 67 S 20/18).

Der konkrete Fall drehte sich um eine Mietwohnung in Berlin. Die Mieterin hatte die Wohnung untervermietet, was ihr die Vermieter auch erlaubt hatten. Der Untermieter wiederum offerierte die Räume über das Portal Airbnb an Feriengäste. Er hatte weder die Mieterin der Wohnung, noch die vermietenden Eigentümer zuvor um Erlaubnis gebeten. Die Vermieter bekamen aber Wind von der Sache und gingen ihrem Verdacht nach.

Beweissicherung: Vermieter lässt die Hausverwaltung ermitteln

Dazu bedienten sie sich ihrer Hausverwaltung: Einer der Mitarbeiter mietete die Wohnung bei Airbnb - für einen Tag, nur zum Test. Das funktionierte. Daraufhin schickten die Vermieter wegen der unerlaubten Weitervermietung eine Abmahnung an die Mieterin, welche daraufhin das Gespräch mit ihrem Untermieter suchte. Dessen Verhalten änderte sich allerdings nicht: Die Wohnung blieb weiterhin bei Airbnb im Angebot.

Im folgenden Monat buchte die Hausverwaltung darum erneut für eine Nacht die fragliche Wohnung. Wie schon beim ersten Mal holte man tatsächlich den Schlüssel ab, ging in die Wohnung und machte dort auch Fotos zur Beweissicherung – auch im Schlafzimmer. Kurz nach dieser weiteren erfolgreichen Anmietung kündigte die Mieterin dem Untermieter. Am nächsten Tag kündigten auch die Vermieter gegenüber der Mieterin.

Die Sache landete schließlich als Räumungsklage vor dem Berliner Landgericht (LG). Hier erlitten die Eigentümer allerdings eine Niederlage: Das Gericht erklärte ihre Kündigung für unwirksam. Und das obwohl es feststellte, dass der Untermieter durch die unerlaubte Vermietung über Airbnb eine Pflichtverletzung begangen hatte, die der Mieterin zuzurechnen ist.

Gericht kassiert Kündigung ein: Persönlichkeitsrechte verletzt

Allerdings hatten die Vermieter nach Ansicht des Gerichts eine viel schwerwiegendere Pflichtverletzung begangen, indem sie Mitarbeiter der Hausverwaltung bei der Scheinanmietung tatsächlich in die Wohnung schickten und dort Fotos machen ließen. Sie waren damit in den privaten Kernbereich der Mieterin bzw. des Untermieters eingedrungen. Das wäre für die Beweisführung gar nicht nötig gewesen, schreibt das Landgericht: Die reine Anmietung hätte dazu ausgereicht, ohne die Wohnung wirklich zu betreten.

Das Gericht sah zudem die Pflichtverletzung durch den Untermieter als vergleichsweise gering an: Belegt waren nur die beiden Anmietungen durch die Hausverwaltung, die zum Schein erfolgten und das nur für jeweils eine Nacht. Das bewertete das Gericht nur als versuchte unerlaubte Gebrauchsüberlassung. Und die wiege nicht so schwer wie das Eindringen der Hausverwaltung in die Wohnung, das auf den Eigentümer zurückfällt. Insofern sei die Pflichtverletzung auf Mieterseite nicht erheblich genug gewesen, um die Kündigung zu rechtfertigen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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