Mieter nutzt Wohnung nicht selbst: Kann er vom Vermieter Mängelbeseitigung fordern?

Ein Mieter nutzt die gemietete Wohnung nicht selbst, sondern überlässt sie seinen Angehörigen. Die Verwandten zahlen auch die Miete. Dann geht die Gastherme kaputt – der Mieter verlangt eine Reparatur und will die Miete mindern. Darf er das – wo er doch von dem Mangel selbst gar nicht beeinträchtigt ist? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof jetzt in einem Urteil geklärt.

Ein Mieter nutzt die gemietete Wohnung nicht selbst, sondern überlässt sie seinen Angehörigen. Die Verwandten zahlen auch die Miete. Dann geht die Gastherme kaputt – der Mieter verlangt eine Reparatur und will die Miete mindern. Darf er das – wo er doch von dem Mangel selbst gar nicht beeinträchtigt ist? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof jetzt in einem Urteil geklärt.

Karlsruhe. Als Vermieter muss man die vermietete Wohnung laufend im vertragsgemäßen Zustand erhalten. Das kann ein Mieter selbst dann einfordern, wenn er die Räume gar nicht selbst bewohnt und insofern durch einen Mangel persönlich gar nicht betroffen ist. Den Vermieter kann in solch einem Fall auch eine Mietminderung treffen. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 22.08.2018, Az.: VIII ZR 99/17).

Das Urteil fiel im Rechtsstreit um eine Wohnung in Bad Homburg. Das Objekt hatte im Jahr 2014 einen neuen Mieter bekommen. Seit dem Jahr 2016 wohnt der allerdings nicht mehr selbst in der Wohnung. Tatsächlich leben dort seine Tochter und sein Schwager – letzterer zahlt auch die Miete. Als die Gastherme ihren Dienst versagte, verlangten die Mieter von der Eigentümerin eine Reparatur der Anlage. Außerdem wollten sie die Miete mindern.

Die Vermieterin ging allerdings davon aus, dass der Mieter keinen Anspruch auf eine Reparatur habe, weil er die Wohnung nicht selbst bewohnte, ja nicht einmal die Miete selbst zahlte. Ihn persönlich beeinträchtigte der Mangel also gar nicht. Der Streit ging vor Gericht. Das Landgericht Frankfurt am Main entschied tatsächlich im Sinne der Vermieterseite. Es entschied, dass dem Mieter das Rechtsschutzbedürfnis fehle, weil er die Wohnung nicht selbst bewohne.

Instandsetzung: Bundesgerichtshof sieht Vermieter in der Pflicht

Dieses Urteil kassierte der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch wieder ein. Die Richter in Karlsruhe entschieden: Für das Rechtsschutzbedürfnis kommt es nicht darauf an, wer in der Wohnung lebt. Die Mieter könnten die abgelehnte Instandsetzung der Gastherme schließlich nur vor Gericht geltend machen. Einen Anspruch auf die Reparatur habe der Mieter trotz der Überlassung der Wohnung an seine Angehörigen.

Es sei eine Hauptleistungspflicht eines Vermieters, die Wohnung nicht nur zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen, sondern sie auch laufend in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Diese Pflicht besteht nach Ansicht der Karlsruher Richter unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung selbst nutzt oder nicht. Auch der Mietminderung steht demnach nichts im Wege, wie der BGH in seinem Urteil schreibt. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob der Mieter mit der Überlassung der Wohnung an Dritte eine Vertragsverletzung begangen hat.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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