Mieter muss Modernisierung auf heutigen Standard dulden

Wenn eine Wohnung über Jahrzehnte nicht modernisiert wurde, muss irgendwann mal etwas passieren. Weil dann gleich viel auf einmal zu machen ist, kann es leicht ziemlich teuer werden. Heizung, Fenster, Leitungen – das läppert sich. Entsprechend hoch kann die Modernisierungsmieterhöhung ausfallen, besonders bei alten, kleinen Bestandsmieten. Trotzdem darf saniert werden, sagt jetzt ein Urteil.

Wenn eine Wohnung über Jahrzehnte nicht modernisiert wurde, muss irgendwann mal etwas passieren. Weil dann gleich viel auf einmal zu machen ist, kann es leicht ziemlich teuer werden. Heizung, Fenster, Leitungen – das läppert sich. Entsprechend hoch kann die Modernisierungsmieterhöhung ausfallen, besonders bei alten, kleinen Bestandsmieten. Trotzdem darf saniert werden, sagt jetzt ein Urteil.

München. Wenn ein Vermieter seine Wohnung modernisiert und dabei lediglich typische Erneuerungen zum Erhalt der Vermietbarkeit machen lässt, muss der Mieter das dulden. Das gilt auch dann, wenn der Mieter eine Modernisierungsmieterhöhung zu erwarten hat, die auf 245 Prozent der bisherigen Miete hinausläuft. Das hat zumindest das Amtsgericht München in einem Urteil entschieden, das inzwischen rechtskräftig ist, nachdem die Berufung des Mieters abgewiesen wurde (Urteil des AG München vom 30.12.2016, Az.: 453 C 22061/15).

Konkret ging es in dem Fall um eine Vierzimmerwohnung in München. Die Mieterin lebt dort seit 1958 und zahlt für die etwa 100 Quadratmeter eine Miete von 517,66 Euro. Die Wohnung entsprach heutigen Standards in vielen Punkten nicht mehr: Stromleitungen mit nur zwei Adern, zwei einzelne Gasöfen zur Beheizung und nur an der Badewanne warmes Wasser über einen ebenfalls gasbefeuerten Durchlauferhitzer. Im Jahr 2015 kündigte der Vermieter deswegen eine größere Modernisierung der Wohnung an.

Wohnung technisch veraltet: Teure Modernisierung kein Luxus

Der Plan sah vor, eine Zentralheizung und Isolierverglasung einzubauen, die Stromleitungen durch dreiadrige Kabel zu ersetzen und einen Balkon anzubauen. Außerdem sollte das Haus einen Außenaufzug bekommen. Die fragliche Wohnung liegt im 3. Stock, die Mieterin war damals 70 Jahre alt. Der vermietende Eigentümer kündigte an, dass sich durch die Modernisierung eine Mietanpassung um 751,67 Euro ergibt. Die Mieterin verweigerte aber ihre Zustimmung: Sie unterstellte dem Vermieter, er nehme hier eine Luxusmodernisierung vor, um seine Mieterin los zu werden. Die hohe Mieterhöhung mache die Sache außerdem zum Härtefall.

Das Gericht sah die Sache anders und entschied im Sinne des Vermieters: Es handele sich hier nicht  um eine Luxusmodernisierung. Der Plan des Vermieters sieht laut dem Urteil keine überdurchschnittliche Ausstattung vor, die nur wenige Mieter nachfragen. Vielmehr sind typische Modernisierungsmaßnahmen vorgesehen, welche die Wohnung auf einen heute durchschnittlichen Standard bringen. Zudem gelangte das Gericht zu dem Schluss, dass die Modernisierung nicht vorgeschoben, sondern konkret geplant war. Auch die veranschlagte Bauzeit von 10 Tagen bezeichnet das Urteil als zumutbar.

Die Mieterin muss die Modernisierung deswegen hinnehmen. Ein Vermieter muss nach Auffassung des Amtsgerichts die Vermietbarkeit seines Eigentums langfristig sichern können, indem er es modernisiert. Dazu ist nach Ansicht des Gerichts eine Anpassung an technische und sonstige nachgefragte Standards und an den aktuell üblichen Wohnkomfort nötig. Im vorliegenden Fall tat der Vermieter nicht mehr als eben das, wie das Gericht befindet. Sein Interesse an der Werterhaltung des Eigentums gewichtete das Gericht höher als das Interesse der Mieterin, sich die Wohnung weiterhin leisten zu können.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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