Einliegerwohnung als Home Office vermietet: Werbungskosten absetzbar?

Das Pendeln zur Arbeit ist nervenaufreibend und zeitfressend. Kein Wunder, dass das Arbeiten von zu Hause aus immer beliebter wird. Bei einem Hauseigentümer liegt der Gedanke nicht fern, einfach die Einliegerwohnung als Büro an den Arbeitgeber zu vermieten – um selbst darin zu arbeiten. Aber kann man in so einem Fall Werbungskosten für die Wohnung absetzen?

Das Pendeln zur Arbeit ist nervenaufreibend und zeitfressend. Kein Wunder, dass das Arbeiten von zu Hause aus immer beliebter wird. Bei einem Hauseigentümer liegt der Gedanke nicht fern, einfach die Einliegerwohnung als Büro an den Arbeitgeber  zu vermieten – um selbst darin zu arbeiten. Aber kann man in so einem Fall Werbungskosten für die Wohnung absetzen?

München. Wer seine Einliegerwohnung als Home Office an den eigenen Arbeitgeber vermietet, kann seine Kosten für die Wohnung nicht ohne weiteres als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Das geht nur dann, wenn eine objektbezogene Prognose für den Einzelfall zeigt, dass der Eigentümer mit der Vermietung tatsächlich über die voraussichtliche Nutzungsdauer hinweg Einkünfte erzielen will. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) dieses Frühjahr entschieden, wie das Gericht kürzlich erst mitgeteilt hat (Urteil vom 17.04.2018, Az.: IX R 9/17).

Der konkrete Fall drehte sich um ein Haus mit einer Wohnung im Obergeschoss und einer Einliegerwohnung im Erdgeschoss. Die Hauseigentümer bewohnten die oben gelegene Wohnung. Die Einliegerwohnung vermieteten sie als Home Office an den Arbeitgeber des einen Eigentümers. In der etwa 53 Quadratmeter großen Wohnung richtete man ein Büro und einen Besprechungsraum ein. Außerdem gab es dort ein Badezimmer und eine Küche. Im Mietvertrag vereinbarte man: Der Vertrag endet automatisch, wenn die Firma dem Mitarbeiter kündigt oder ihm einen anderen Arbeitsort zuweist.

Einliegerwohnung an Arbeitgeber vermietet

In ihrer Steuererklärung gaben die Eigentümer schließlich an, dass ihnen aus dem Mietverhältnis ein Werbungskostenüberschuss von rund 30.000 Euro entstanden sei. Sprich: Ihre Ausgaben überstiegen die Mieteinnahmen (476 Euro inklusive Umsatzsteuer) bei weitem. Das lag unter anderem daran, dass man für fast 26.000 Euro das Badezimmer behindertengerecht modernisiert hatte. Das war dem Finanzamt nicht geheuer. Die Behörde besichtigte die Räume und erlaubte den Abzug der Renovierungskosten von der Steuer daraufhin nicht. Dagegen klagten die Eigentümer.

Der Bundesfinanzhof entschied schließlich: Es handelte sich in diesem Fall nicht um eine Vermietung von Wohnraum, sondern um eine Vermietung zu gewerblichen Zwecken – auch wenn die Räume ursprünglich als Wohnung gedacht waren. Begründung: Der Mietvertrag überließ die Wohnung dem Arbeitgeber des Eigentümers ausschließlich dafür, seine betrieblichen Zwecke zu erfüllen. Die Nutzung der Räume durch den Eigentümer unterlag dem Weisungsrecht des Arbeitgebers. Diese Einordnung des Falls hat einen erheblichen Einfluss auf die Möglichkeiten, Werbungskosten von der Steuer abzusetzen – dabei unterscheiden sich Gewerberäume und Wohnungen nämlich grundlegend.

Überschüsse beabsichtigt? Einzelfallprüfung nötig

Der Bundesfinanzhof verwies auf seine ständige Rechtsprechung, die besagt, dass bei der Vermietung von Wohnraum – wenn sie auf Dauer angelegt ist – immer davon ausgegangen werden kann, dass der Vermieter damit Einkünfte erzielen will. Selbst dann, wenn die Werbungskosten über längere Zeit hinweg die Einnahmen übersteigen. Das Gericht wies aber auch darauf hin, dass diese Annahme nur für Wohnraum und nicht für Gewerbeimmobilien gilt (BFH-Urteil vom 20.07.2010, Az.: IX R 49/09).

Bei einer Gewerbeimmobilie muss immer für den Einzelfall geprüft werden, ob über die erwartete Nutzungsdauer hinweg tatsächlich die Absicht besteht, Überschüsse aus der Vermietung zu erzielen. Diese Absicht ist die Voraussetzung dafür, dass Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung von der Steuer abgezogen werden können. Eine entsprechende Prüfung hatte im vorliegenden Fall nicht stattgefunden. Der BFH verwies den Fall daher an das Finanzgericht zurück – es muss die Prüfung jetzt nachholen, bevor es ein Urteil fällen kann.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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