Eigentumswohnung wird zwangsversteigert: Was passiert mit ausstehendem Hausgeld?

Ärger in der WEG: Einer der Miteigentümer gerät in finanzielle Schwierigkeiten, zahlt das Hausgeld nicht mehr – und schließlich kommt es sogar zur Zwangsversteigerung. Immerhin: Aus dem Versteigerungserlös können die Eigentümer ihr Hausgeld einfordern. Doch ist der WEG-Verwalter verpflichtet, das auch zu tun? Braucht es dafür einen Beschluss? Der BGH hat dazu Klarheit geschaffen.

Ärger in der WEG: Einer der Miteigentümer gerät in finanzielle Schwierigkeiten, zahlt das Hausgeld nicht mehr – und schließlich kommt es sogar zur Zwangsversteigerung. Immerhin: Aus dem Versteigerungserlös können die Eigentümer ihr Hausgeld einfordern. Doch ist der WEG-Verwalter verpflichtet, das auch zu tun? Braucht es dafür einen Beschluss? Der BGH hat dazu Klarheit geschaffen.

Karlsruhe. Wenn eine Eigentumswohnung unter den Hammer kommt, muss der Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) offene Forderungen wegen nicht gezahlter Hausgelder im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden. Dazu ist der Verwalter auch dann verpflichtet, wenn es dazu keinen Beschluss der Eigentümerversammlung gibt. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 08.12.2017, Az.: V ZR 82/17).

Der Fall: Ein Wohnungseigentümer blieb der Wohnungseigentumsgemeinschaft in den Jahren 2001 bis 2007 insgesamt rund 8.000 Euro Hausgeld schuldig. Er besaß in diesem Zeitraum zwei Wohnungen in dem Haus. Die finanziellen Schwierigkeiten des Eigentümers führten schließlich dazu, dass eine Zwangsversteigerung seiner Wohnungen angeordnet werden musste. Zu diesem Zweck beschlagnahmte man die beiden Wohnungen im November 2007.

Im Mai 2008 berichtete die Verwalterin auf der Eigentümerversammlung über den aktuellen Stand in Sachen Zwangsversteigerung. Sie wies darauf hin, dass die Eigentümergemeinschaft ihre Ansprüche wegen des noch immer ausstehenden Hausgeldes im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden muss. Allerdings unternahm die Verwalterin in den folgenden Monaten keine Schritte in dieser Richtung. Als die Versteigerung der Wohnungen im August schließlich über die Bühne ging, waren die Hausgeldansprüche noch immer nicht angemeldet.

Schadenersatz: Verwalter hätte Ansprüche der WEG rechtzeitig anmelden müssen

Bei der Verteilung des Erlöses aus der Zwangsversteigerung bekam die WEG kein Geld ab – obwohl ihre Ansprüche eigentlich bevorrechtigt gewesen wären. Die Eigentümer wollten das nicht hinnehmen und verklagten die Verwalterin auf Schadenersatz. Am Ende entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Sinne der Eigentümer: Die Verwalterin muss Schadenersatz leisten. Sie wäre verpflichtet gewesen, die offenen Hausgeldforderungen anzumelden, stellte der BGH fest.

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung war dafür nicht nötig, urteilten die Bundesrichter. Auch ohne einen solchen Beschluss sei es eine Pflichtverletzung gewesen, die Ansprüche der WEG nicht geltend zu machen. Aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergibt sich nämlich, wie die Richter betonten: Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Lasten- und Kostenbeiträge einzufordern. Wenn offene Hausgeldansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren angemeldet werden, entsteht dadurch auch ein wirtschaftliches Risiko, wie der BGH schreibt.

Der Verwalter braucht in einem solchen Fall auch keinen Titel, um die Ansprüche anzumelden. Um die Forderungen zu belegen, reichen Jahresabrechnungen, Versammlungsprotokolle oder  Beschlüsse über Wirtschaftspläne der Eigentümergemeinschaft aus.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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