Zurückbehaltungsrecht der Miete nur nach vorheriger Mangelanzeige

Die Kommunalaufsicht darf Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen zwingen, einen bestimmten Hebesatz für die Grund- und Gewerbesteuer zu erheben. Dies hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) entschieden. Das Selbstverwaltungsrecht der Gemeinden schließe eine kommunalaufsichtsrechtliche Beanstandung der Senkung der Hebesätze für die Grund- und Gewerbesteuer nicht aus, wenn sich die betreffende Gemeinde in einer Haushaltsnotlage befinde (Urteil vom 27. Oktober 2010, Az. 8 C 43.09).

Der Mieter kann wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Das hat der Bundesgerichtshof heute entschieden (Az. VIII ZR 330/09). Hierauf weist der Landesverband der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Rheinland hin.

Im Streitfall waren die Beklagten Mieter einer Wohnung des Klägers. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen; es hat gemeint, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnten.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Die Karlsruher Richter haben entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des - dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB, wonach aus einem gegenseitigen Vertrag die Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigert werden kann, dient im vorliegenden Fall dazu, auf den Vermieter Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten. 

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