Sie sind ein Thema, das immer wieder die Gerichte beschäftigt: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Aktuelles Beispiel: Ein Wohnungseigentümer im Erdgeschoss möchte seine Terrasse vergrößern. Die Eigentümerversammlung erlaubt ihm das auch – und erlegt ihm die Instandhaltungspflicht für die neue Anlage auf. Muss er damit auch die Kosten für die Instandhaltung allein tragen? Ja, sagt der BGH.
Karlsruhe. Wenn die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft einem Wohnungseigentümer eine Instandhaltungspflicht überträgt, muss der betreffende Miteigentümer auch die Kosten für die Instandhaltung tragen. So hat der Bundesgerichtshof in einer jetzt bekannt gewordenen Leitsatzentscheidung geurteilt (Urteil vom 28.10.2016, Az.: V ZR 91/16).
In dem Gerichtsverfahren ging es um die Eigentümer zweier Erdgeschosswohnungen. Der Teilungsvertrag sprach den Miteigentümern jeweils ein Sondernutzungsrecht an Garten und Terrasse vor ihren Wohnungen zu. Für die Instandhaltung der entsprechenden Bereiche des Grundstücks macht die Teilungsvereinbarung die jeweiligen Miteigentümer verantwortlich. Die Kosten dafür trägt laut der Vereinbarung jeder Sondereigentümer selbst, sofern sie klar seinem Sondereigentum zuzurechnen sind.
Terrasse sollte vergrößert werden: Wer trägt die Instandhaltungskosten?
Auf einer Eigentümerversammlung im Jahr 2015 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die beiden Eigentümer der Erdgeschosswohnungen die Terrassen vergrößern und ihre Gartenbereiche umgestalten dürfen. Die Kosten dieser Maßnahmen und der späteren Instandhaltung sollten die Sondereigentümer jeweils selbst tragen, so der Beschluss.
Dagegen klagte einer der beiden betroffenen Erdgeschoss-Miteigentümer. Er ging davon aus, die Eigentümerversammlung dürfe über die Folgekosten von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum gar nicht entscheiden. Die Klage landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof. Die Karlsruher Richter entschieden nicht im Sinne des Klägers: Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind wirksam.
Wer Instandhaltungspflicht hat, trägt auch die Kosten dafür allein
Die Eigentümerversammlung darf solche Beschlüsse zu baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum treffen. Dabei spielt es keine Rolle, wenn einzelne Eigentümer nicht zugestimmt haben. Durch eine solche fehlende Zustimmung würde die Entscheidung lediglich anfechtbar, der Kläger hatte im vorliegenden Fall allerdings erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung geklagt.
Die Entscheidung der Versammlung zu den Kosten sei dagegen rein deklaratorischer Natur gewesen, wie das Gericht befand – also eine schriftliche Feststellung, die nicht unbedingt nötig gewesen wäre. Denn die hierzu in der Teilungsvereinbarung getroffene Regelung gilt auch für Anlagen, die später ergänzt werden. Allein die Übertragung der Instandhaltung auf die sondernutzungsberechtigten Besitzer der Erdgeschosswohnungen hat zur Folge, dass diese auch für die damit verbundenen Kosten aufkommen müssen, stellte der BGH klar.
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