VG Frankfurt: Genehmigung eines Hochhauses unter Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes für nichtig erklärt

Das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main hat jüngst entschieden (Az. 8 K 3785/10.F, Berufung zugelassen, noch nicht rechtskräftig), dass auf die Klage eines Nachbarn die dem Eigentümer eines 1974/75 errichteten 22-geschossigen Büro-Hochhauses in der Eschersheimer Landstraße 14 von der Bauaufsichtsbehörde der Stadt Frankfurt am Main 2009 erteilte Baugenehmigung samt Befreiungsbescheid von Festsetzungen des Bebauungsplans NW 1b Nr. 2 der Stadt Frankfurt am Main für die Erweiterung dieses Hochhauses u.a. um einen 5-geschossigen Vorbau und den Umbau zu einem Hotel aufgehoben werden muss. Das Hochhaus ist derzeit entkernt und ungenutzt. Auf diese Entscheidung macht Haus & Grund Rheinland aufmerksam.

Das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main hat jüngst entschieden (Az. 8 K 3785/10.F, Berufung zugelassen, noch nicht rechtskräftig), dass auf die Klage eines Nachbarn die dem Eigentümer eines 1974/75 errichteten 22-geschossigen Büro-Hochhauses in der Eschersheimer Landstraße 14 von der Bauaufsichtsbehörde der Stadt Frankfurt am Main 2009 erteilte Baugenehmigung samt Befreiungsbescheid von Festsetzungen des Bebauungsplans NW 1b Nr. 2 der Stadt Frankfurt am Main für die Erweiterung dieses Hochhauses u.a. um einen 5-geschossigen Vorbau und den Umbau zu einem Hotel aufgehoben werden muss. Das Hochhaus ist derzeit entkernt und ungenutzt. Auf diese Entscheidung macht Haus & Grund Rheinland aufmerksam.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: 1974 hatte die Bauaufsichtsbehörde für das Büro-Hochhaus die Baugenehmigung erteilt und mit Befreiungsbescheid Befreiung u.a. von der in dem Bebauungsplan festgesetzten Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,0 für eine GFZ von 7,06 und Befreiung von der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,60 für eine GRZ von 0,71 erteilt. Mit dem Befreiungsbescheid von 2009 erteilte die Bauaufsichtsbehörde Befreiung für eine GFZ von 8,5 und eine GRZ von 0,83. Beide Festsetzungen regeln das höchstzulässige Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks. Die GRZ gibt an, wieviel qm Grundfläche ein Gebäude je qm Grundstücksfläche höchstens haben darf; die GFZ sagt aus, wieviel qm Geschossfläche es je qm Grundstücksfläche maximal haben darf.

Die Frankurter Richter sahen durch die Befreiung die Pflicht zur Beachtung nachbarlicher Interessen und das nachbarschützende Gebot der Rücksichtnahme als verletzt an. Für die rechtliche Beurteilung sei nicht auf die Differenz von 1,44 zwischen der GFZ 7,06 für das bestehende Hochhaus und der GFZ für das nunmehr zur Genehmigung u.a. für den Vorbau als Anbau an das Haus der Kläger gestellte erweiterte Vorhaben von 8,5 abzustellen, sondern auf eine GFZ für das Gesamtvorhaben von 8,5. Denn der diesbezügliche Befreiungsbescheid aus dem Jahre 1974 und die darauf basierende damalige Baugenehmigung seien nichtig. Nichtigkeit bedeute die Unwirksamkeit der getroffenen Entscheidung von Anfang an, und der gute Glaube an die Wirksamkeit sei nicht geschützt.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Nichtigkeit, dass nämlich ein Bescheid an einem besonders schwerwiegenden Fehler leidet und dies bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offensichtlich ist, seien zu bejahen gewesen.

Dies folge daraus, dass nach allgemeiner Auffassung und insbesondere nach der ober- und verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung dem Instrument der Befreiung von den Vorgaben des Bebauungsplanes enge Grenzen gesetzt seien. Der Bebauungsplan habe Rechtsnormcharakter und seine Festsetzungen seien für das Baugenehmigungsverfahren grundsätzlich strikt verbindlich. Das Instrument der Befreiung diene nur dazu, im Interesse der Einzelfallgerechtigkeit und der Wahrung der Verhältnismäßigkeit für Vorhaben, die den Festsetzungen zwar widersprechen, sich mit den planerischen Vorstellungen aber gleichwohl in Einklang bringen lassen, ein Mindestmaß an Flexibilität zu schaffen. Das gesetzliche Erfordernis der Wahrung der Grundzüge der Planung verbiete es aber, mittels Befreiung die Festsetzungen des Bebauungsplans beliebig außer Kraft zu setzen. Das dafür rechtlich vorgesehene Mittel sei das der Planänderung, die ausschließlich der Gemeindevertretung und nicht der Bauaufsichtsbehörde gesetzlich zugewiesen sei.

Baugenehmigungen für Hochhäuser setzten wegen der gravierenden Auswirkungen u.a. auf Nachbarschaft, Ortsbild, Gewährleistung der Belüftung und Lufthygiene, bioklimatische Effekte der Verdichtung, Verkehr, Gesamtlärmemissionen einen „passgenauen“ Bebauungsplan als Teil eines städtebaulichen Hochhaus-Konzeptes voraus, in dem insbesondere der exakte Standort und die Höhe und ggfs. der Zahl der Vollgeschosse festgesetzt seien. Wegen dieser „Passgenauigkeit“ schieden Befreiungen etwa von einer Höhenfestsetzung aus, da sie u.a. die Grundzüge der Planung veränderten.

Die rechtsverbindlichen Regelungen eines Bebauungsplans dürften generell nicht durch eine großzügige Befreiungspraxis aus den Angeln gehoben werden. Tragendes Planungskonzept des Bebauungsplans NW 1b Nr. 2 sei die gesetzlich höchstzulässige Festsetzung einer GFZ von 2,0 und die GRZ von 0,6 gewesen. Hier sei allenfalls ein viergeschossiges Gebäude zulässig gewesen. Die Befreiung von der festgesetzten GFZ von 2,0 für eine GFZ von 7,06 und nunmehr gar von 8,5 sei offenkundig keine einer Befreiung zugängliche minimale Abweichung, sondern die Zulassung des Vielfachen des Zulässigen und bedeute faktisch eine Befreiung für weitere 18 Geschosse. In diesem eklatanten Missbrauch des Instrumentariums der Befreiung liege der besonders schwerwiegende, zur Nichtigkeit führende Fehler. Er sei als Akt reiner Willkür - auch für die Bauaufsichtsbehörde - ohne weiteres erkennbar gewesen und sei den Befreiungsbescheiden „auf die Stirn geschrieben“. Mit der Baugenehmigung und dem Befreiungsbescheid von 1974 sei wegen deren Nichtigkeit das Hochhaus von der Bauaufsichtsbehörde der Stadt Frankfurt am Main als Schwarzbau zugelassen worden.

Hinweis:
Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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