Wenn Mieter die Wohnung beschädigen, hat der Vermieter damit schon Ärger genug. Umso schlimmer, wenn der Mieter pleite und kein Schadenersatz zu bekommen ist. Bleibt noch, den Schaden von der Steuer abzusetzen. Aber was gilt dabei, wenn der Vermieter die Wohnung gerade erst in vermietetem Zustand und unbeschädigt gekauft hat? Kann er den Schaden auch dann sofort absetzen?
München. Ein Eigentümer hat eine vermietete Eigentumswohnung gekauft, die betriebsbereit ist und keine Mängel aufweist. Doch in der Folgezeit beschädigt der Mieter die Wohnung substanziell. Die Kosten für die Beseitigung der Schäden sind in einem solchen Fall keine anschaffungsnahen Herstellungskosten. Deswegen kann der Eigentümer sie als Werbungskosten direkt von der Steuer absetzen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) in einem jetzt veröffentlichten Urteil entschieden (Urteil vom 09.05.2017, Az.: IX R 6/16).
Im konkreten Fall ging es um eine vermietete Eigentumswohnung, die im Jahr 2007 eine neue Eigentümerin bekam. Zu diesem Zeitpunkt war die Wohnung mängelfrei, das Mietverhältnis ging auf die neue Besitzerin über. Im Jahr darauf zahlte die Mieterin allerdings die fälligen Nebenkosten nicht, weswegen die Vermieterin ihr schließlich kündigte. Bei der Rückgabe der Wohnung stellte sich heraus, dass die Mieterin zwischenzeitlich schwere Schäden verursacht hatte.
Die Eigentümerin stieß in der Wohnung auf eingeschlagene Scheiben an den Türen, zertrümmerte Fliesen auf dem Fußboden, Schimmel an den Wänden und einen Rohrbruch im Badezimmer. Da die Mieterin den Rohrbruch nicht gemeldet hatte, war es zu Folgeschäden gekommen. Die Eigentümerin ließ die Schäden beseitigen, konnte aber nach eigenen Angaben gegen die gekündigte Mieterin keinen Schadenersatz durchsetzen, weil die Dame zahlungsunfähig war.
Schaden erst nach Eigentümerwechsel vom Mieter verursacht
Deswegen gab die Vermieterin in ihrer Steuererklärung für das Jahr 2008 die Kosten von rund 20.000 Euro als Erhaltungsaufwand an, der sofort abzugsfähig ist. Das Finanzamt zog da aber nicht mit: Die Behörde betrachtete den Betrag als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Weil der Betrag mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten der Wohnung ausmachte, müsste er als Absetzung auf Abnutzung (AfA) mit einem Anteil von 2 Prozent über 50 Jahre hinweg abgeschrieben werden.
Die Wohnungseigentümerin klagte gegen das Finanzamt und bekam schließlich vom Bundesfinanzhof Recht. Der BFH entschied: Da die Schäden nachweislich erst nach dem Kauf der Wohnung vom Mieter verursacht worden waren, handelt es sich nicht mehr um anschaffungsnahe Herstellungskosten. Denn die Schäden waren ja zum Zeitpunkt des Wohnungskaufes nicht einmal verdeckt in der Immobilie angelegt und erst später zu Tage getreten. Deswegen handelt es sich bei den Kosten für die Beseitigung des Schadens um einen Erhaltungsaufwand – und der kann als Werbungskosten sofort von der Steuer abgezogen werden.
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