Schummel beim Hausverkauf: Käufer darf sich auf Exposé verlassen

Im Exposé versprechen Verkäufer oder ihre Makler oftmals eine ganze Menge. Kann sich der Käufer einer Immobilie darauf verlassen und den Kauf rückgängig machen, wenn später ein Schwindel auffliegt? Das kommt auf den Einzelfall an, wie ein Urteil des BGH zeigt. Wenn ein Haftungsausschluss vereinbart wurde, hat der Käufer schlechte Karten – es sei denn, es war arglistige Täuschung im Spiel.

Im Exposé versprechen Verkäufer oder ihre Makler oftmals eine ganze Menge. Kann sich der Käufer einer Immobilie darauf verlassen und den Kauf rückgängig machen, wenn später ein Schwindel auffliegt? Das kommt auf den Einzelfall an, wie ein Urteil des BGH zeigt. Wenn ein Haftungsausschluss vereinbart wurde, hat der Käufer schlechte Karten – es sei denn, es war arglistige Täuschung im Spiel.

Karlsruhe. Wer eine Immobilie kauft, darf erwarten, dass sie den Versprechungen im Exposé entspricht. Wenn das nicht der Fall ist, kommt eine Rückabwicklung des Kaufes in Frage. Diese Möglichkeit besteht unter Umständen sogar dann, wenn beim Verkauf ein Haftungsausschluss vereinbart wurde. Der gilt nämlich nicht mehr, wenn der Verkäufer die beanstandeten Mängel arglistig verschwiegen hat. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, wie jetzt bekannt wurde (Urteil vom 19.01.2018, Az.: V ZR 256/16).

Im konkreten Fall ging es um den feuchten Keller eines Wohnhauses aus den 50er Jahren. Das Gebäude war laut Exposé in den Jahren 2005 bis 2007 komplett saniert worden. Der Makler hatte im Exposé zudem ausdrücklich mit dem Hinweis geworben: „Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“ Das war falsch. Zu  sehen war es bei der Besichtigung aber nicht, denn die Eigentümer hatten die Kellerwände kurz vorher frisch gestrichen.

Böse Überraschung nach Hauskauf: Kellerwände sind feucht

Nach dem Kauf stellte die Käuferin allerdings fest, dass die Wände feucht waren. Sie fühlte sich hinters Licht geführt und verlangte eine Rückabwicklung des Kaufes. Dazu musste sie vor Gericht ziehen, der Fall ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH). Und der gab der Klägerin Recht: Der Kauf darf rückgängig gemacht werden. Zwar hatte man im Kaufvertrag nicht festgehalten, dass der Keller des Hauses trocken zu sein hat. Deswegen konnte sich die Käuferin im Nachhinein nicht darauf berufen, dass eine vereinbarte Beschaffenheit fehlte.

Die Bundesrichter stellten allerdings klar: Zur Beschaffenheit, die der Verkäufer des Hauses dem Käufer schuldet, gehören auch Eigenschaften, die der Käufer wegen öffentlicher Äußerungen des Verkäufers oder Maklers erwarten kann. Die Angaben im Exposé sind nach Auffassung des BGH genau solch eine öffentliche Äußerung. Im Exposé stand, der Keller sei trocken. Damit konnte die Käuferin auch einen trockenen Keller erwarten – auch ohne einen entsprechenden Vermerk im Kaufvertrag.

Mangel arglistig verschwiegen: Haftungsausschluss gilt nicht

In diesem Fall hatten die Vertragsparteien im Kaufvertrag einen Haftungsausschluss vereinbart. Die Karlsruher Richter schreiben, dass der Haftungsausschluss auch dann greift, wenn sich nach dem Verkauf Sachmängel zeigen, welche den Angaben im Exposé widersprechen. In diesem Fall half das den Verkäufern allerdings nicht: Sie hatten nach Ansicht der Richter gewusst, dass den Verkäufern ein trockener Keller wichtig war.

Trotzdem hatten sie nicht auf diesen Mangel hingewiesen, den die Kaufinteressentin wegen des frischen Anstrichs auch nicht selbst bemerken konnte. Darin sahen die Richter eine arglistige Täuschung der Käuferin durch die Verkäufer. Wenn Mängel arglistig verschwiegen werden, greift der Haftungsausschluss allerdings nicht mehr. Daher kann die Käuferin die Immobilie jetzt zurückgeben.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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