Es ist der Fall, den jeder Vermieter fürchtet: Der Mieter gerät mit der Miete in Rückstand. Mahnungen schreiben, vor Gericht ziehen – es kann dauern, bis der Vermieter jetzt an sein Geld kommt. Eine Alternative kann es sein, mit dem Mieter zu vereinbaren, dass er sich in einer notariellen Urkunde einer sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Geht das auch, wenn eine Mietkaution in maximaler Höhe verlangt wird?
Karlsruhe. Ein Vermieter vereinbart mit dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses, dass sich der Mieter – notariell beglaubigt – der sofortigen Zwangsvollstreckung der laufenden Miete unterwirft. So möchte der Vermieter sicherstellen, dass er seine Ansprüche gegen den Mieter sofort vollstrecken kann, wenn die Miete einmal nicht gezahlt werden sollte. Eine solche Vollstreckungsunterwerfung ist auch dann wirksam, wenn der Mieter obendrein die höchste mögliche Kaution, also drei Monatsmieten, gezahlt hat. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 14.06.2017, Az.: VIII ZR 76/16).
Konkret ging es in dem Fall um eine Wohnung, die im Dezember 2013 neue Mieter bekam. Bei der Vermietung vereinbarten beide Seiten eine Mietkaution in Höhe von drei Monatsmieten, welche die Mieter auch an den Vermieter zahlten. Darüber hinaus trafen die Vertragspartner allerdings noch eine weitere Vereinbarung im Mietvertrag: Die Mieter sollten sich wegen der Mietansprüche in einer notariell beglaubigten Urkunde einer sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Sie gingen auch tatsächlich zum Notar und ließen eine entsprechende Urkunde anfertigen.
Mieter gerät in Zahlungsrückstand und wehrt sich gegen Zwangsvollstreckung
Ab März 2014 gerieten die Mieter tatsächlich mit der Miete in Rückstand. Der Vermieter leitete daraufhin die Zwangsvollstreckung ein. Dagegen zogen die Mieter allerdings vor Gericht. Ihre Argumentation: Die Mietsicherheit werde vom § 551 BGB auf drei Monatsmieten begrenzt. Deswegen sei eine zusätzliche Sicherheit wie die in Ihrem Fall vereinbarte Vollstreckungsunterwerfung gar nicht wirksam.
Das Verfahren ging bis vor den Bundesgerichtshof. Die Karlsruher Richter gaben dem Vermieter Recht: Er durfte die Zwangsvollstreckung einleiten, weil die Unterwerfung der Mieter zulässig war. Die Begründung ist denkbar einfach: Die Unterwerfungserklärung stellt nach Ansicht des BGH keine zusätzliche Sicherheit dar, wie sie im § 551 des BGB gemeint ist. Schließlich bekommt der Vermieter durch diese Unterwerfung keinen Zugriff auf weitere Sicherheiten wie ein verpfändetes Sparbuch oder auch eine Bürgschaft.
Vollstreckungsunterwerfung ist wirksam – trotz maximaler Mietkaution
Die Vollstreckungsunterwerfung bringt dem Vermieter nur einen Vorteil: Er kann sofort zur Zwangsvollstreckung schreiten, ohne vorher etwa ein Mahnverfahren durchführen oder gar klagen zu müssen. Insofern können Mieter und Vermieter eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag auch dann treffen, wenn sie zugleich eine Kaution in maximaler Höhe vereinbaren.
Wichtig ist allerdings: In diesem Fall ging es um einen individuell ausgehandelten Mietvertrag. Ob eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zu einer Vollstreckungsunterwerfung AGB-rechtlich gesehen ebenso wirksam ist? Diese Frage haben die Bundesrichter ausdrücklich offen gelassen, weil der aktuelle Fall eben anders lag.
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