Mieterin stirbt, Lebensgefährte verdient wenig: Darf der Vermieter ihm kündigen?

Die Mieterin stirbt, ihr Lebensgefährte tritt in den Mietvertrag ein. Doch als Azubi verdient er nur wenig – der Vermieter befürchtet, dass der junge Mann die Miete nicht wird zahlen können. Darf ein Vermieter in diesem Fall eine außerordentliche Kündigung aussprechen? Oder muss er dem Mieter eine Untervermietung erlauben? Dazu hat der Bundesgerichtshof jetzt geurteilt.

Die Mieterin stirbt, ihr Lebensgefährte tritt in den Mietvertrag ein. Doch als Azubi verdient er nur wenig – der Vermieter befürchtet, dass der junge Mann die Miete nicht wird zahlen können. Darf ein Vermieter in diesem Fall eine außerordentliche Kündigung aussprechen? Oder muss er dem Mieter eine Untervermietung erlauben? Dazu hat der Bundesgerichtshof jetzt geurteilt.

Karlsruhe. Wenn der Mieter stirbt und dadurch ein Nachmieter in das Mietverhältnis eintritt, kann der Vermieter nur in Ausnahmefällen eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Die Tatsache, dass der neue Mieter nur eine Ausbildungsvergütung erhält, ist für sich genommen nicht ausreichend. Denn womöglich kann der neue Mieter noch weitere Geldquellen nutzen, um die Miete zu zahlen – etwa Unterstützung von Verwandten, vom Staat oder durch einen Untermieter. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 31.01.2018, Az.: VIII ZR 105/17).

Was war passiert? Eine Frau hatte eine Dreizimmerwohnung gemietet und bewohnte sie zusammen mit ihrem Lebensgefährten. Sie zahlte im Monat 545 Euro Miete und 170 Euro Betriebskostenvorauszahlung. Als die Mieterin starb, trat ihr Lebensgefährte in das Mietverhältnis ein. Er war jedoch nur Auszubildender und verdiente daher relativ wenig. Der Vermieter sah deswegen die Zahlung  der Miete als gefährdet an und kündigte dem Mann.

Doch der hielt dagegen, er könne ohne weiteres zahlen. Zugleich bat er den Vermieter um Zustimmung zu einer Untervermietung. Der Auszubildende wollte einen Kollegen als Mitbewohner bei sich aufnehmen. Zusammen hätten die beiden Männer zwei Azubi-Gehälter auf dem Niveau des zweiten Ausbildungsjahres zur Verfügung gehabt. Der Vermieter stimmte dem Plan jedoch nicht zu und wollte das Mietverhältnis beenden. Dagegen zog der Auszubildende vor Gericht.

BGH: Kündigung nur bei feststehender Unfähigkeit zur Mietzahlung

Dort hatte zunächst der Vermieter Erfolg. Am Ende entschied allerdings der Bundesgerichtshof: Eine außerordentliche Kündigung kann der Vermieter in einer solchen Situation nur in besonderen Ausnahmefällen vornehmen. Ob das in diesem konkreten Beispiel so war – das muss nun eine weitere Kammer des Landgerichts beurteilen. Zwar stellte der BGH klar, dass der Vermieter innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen kann, wenn mit  dem Tod des Mieters ein Anderer in das Mietverhältnis eintritt. Dafür müsste aber ein wichtiger Grund vorliegen, der es für den Mieter unzumutbar macht, das Mietverhältnis mit der anderen Person fortzusetzen.

Wenn feststeht, dass der neue Mieter die Miete nicht aufbringen kann, dann kann nach Ansicht des BGH so ein wichtiger Grund gegeben sein. Angesichts der vom Vermieter in dieser Situation darzulegenden Umstände des Einzelfalls kann es unzumutbar sein, wenn der Eigentümer erst das Ausbleiben der Mietzahlungen abwarten müsste. Doch das gilt eben nur, wenn feststeht, dass der neue Mieter nicht  zahlen kann. Wenn die Zahlungsfähigkeit dem Vermieter nur gefährdet zu sein scheint, ist die Sache nicht so einfach.

Geringer Arbeitslohn: Weitere Geldquellen in Betracht zu ziehen

Der Bundesgerichtshof befand: Die finanzielle Leistungsfähigkeit des neu eingetretenen Mieters müsse auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen. Sie müssten den zuverlässigen Schluss erlauben, dass die Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Wenn der Mieter neben dem Arbeitslohn weitere Geldquellen nützen könnte, ist das jedoch nicht gegeben. Als mögliche Einkommensquellen nannten die Bundesrichter neben Einkommen aus Nebentätigkeiten auch finanzielle Hilfe durch Verwandte, den Staat oder eben Mietzahlungen eines Untermieters.

Die Vorinstanz hatte das allerdings nicht geprüft und in ihrem Urteil nur auf die geringe Ausbildungsvergütung des Mannes abgestellt. Auch hatte das Gericht damals die Möglichkeit der Untervermietung nicht weiter in Betracht gezogen. Das rügte der BGH – nach Ansicht der Bundesrichter sind die Gründe des Mieters für eine solche Untervermietung nämlich als berechtigtes Interesse anzuerkennen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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