Ein Vermieter hat seinen Mietern ordnungsgemäß gekündigt – aber sie ziehen nicht aus. Jedenfalls nicht innerhalb der Zeit von der Kündigung bis zum Ende des Mietverhältnisses, sondern erst lange danach. Wie viel Miete steht dem Vermieter in dieser Zeit als Nutzungsentschädigung zu? Darüber hatte der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden und fällte ein vermieterfreundliches Urteil.
Karlsruhe. Wenn ordentlich gekündigte Mieter verspätet ausziehen, darf der Vermieter als Nutzungsentschädigung die ortsübliche Miete verlangen. Er kann also den Mietpreis ansetzen, den er bei einer Neuvermietung der Immobilie hätte erzielen können – auch dann, wenn er gar keine Neuvermietung geplant hatte, weil er die Räumlichkeiten selbst nutzen möchte. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jetzt veröffentlichten Urteil entschieden (Urteil vom 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16).
Dabei hatte der VIII. Zivilsenat des BGH den Fall eines Einfamilienhauses in München zu verhandeln. Die Eigentümer hatten das 105 Quadratmeter große Haus im Jahr 1993 vermietet. Das Mietverhältnis endete am 30. Oktober 2011, nachdem die Vermieter ordentlich gekündigt hatten – wegen Eigenbedarfs. Doch einziehen konnten sie vorerst nicht: Die Mieter gaben das Haus erst am 15. April 2013 zurück – also mit stattlichen eineinhalb Jahren Verspätung. In der Zwischenzeit zahlten sie weiter die bisherige Miete – rund 945 Euro zuzüglich einer Heizkostenvorauszahlung von etwa 100 Euro.
Höhe der Nutzungsentschädigung: ortsübliche Marktmiete entscheidend
Die Eigentümer des Hauses sahen das nicht ein: Sie verlangten eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Neuvertragsmiete für das Objekt. Inklusive Zinsen kamen sie so auf gute 7.300 Euro mehr, als sie von den Mietern tatsächlich erhalten hatten. Über diese Forderung kam es zum Rechtsstreit, in dem der Bundesgerichtshof jetzt das abschließende Urteil gefällt hat: Die Vermieter waren mit Ihrer Forderung im Recht.
Wichtig dabei: Das Gericht befand, dass die Vermieter ortsübliche Marktmiete verlangen dürfen, die sie bei einer Neuvermietung der Immobilie erzielen könnten. Gemeint ist also nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, die einen Mittelwert aus vier Jahren darstellt und oftmals geringer sein dürfte als der aktuelle Marktwert. Seinen Anspruch auf die Nutzungsentschädigung kann ein Vermieter auch rückwirkend gelten machen – ohne das vorher ankündigen zu müssen.
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