Die eigene Wohnung im Internet für ein paar Tage an Touristen vermieten – das ist in den letzten Jahren ziemlich in Mode gekommen. Nicht nur Eigentümer, gerade auch Mieter machen davon häufig Gebrauch. Vielfach wird dabei vergessen, dass es einige rechtliche Bedingungen zu beachten gibt. Haus & Grund Rheinland erklärt, was Eigentümer und Mieter bedenken müssen.
Düsseldorf. Der Markt boomt: Über Online-Portale wie airbnb, wimdu oder 9flats bieten Menschen die eigenen Wohnräume zur Kurzzeitvermietung an. Vor allem Städteurlauber und Medizintouristen machen von diesen Angeboten Gebrauch. Dabei werden oft nur einzelne Zimmer, Einliegerwohnungen, teilweise aber auch ganze Wohnungen tageweise vermietet. Die Kurzzeitvermieter sind nicht immer die Eigentümer der Wohnung: „Es sind vor allem Mieter, die Wohnungen auf diesen Online-Portalen für Kurzzeitgäste anbieten“, berichtet Erik Uwe Amaya, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland.
Der Vorsitzende, Prof. Dr. Peter Rasche, gibt zu bedenken: „Vielen ist nicht bewusst, dass sie eine ganze Menge rechtlicher Rahmenbedingungen beachten müssen, wenn sie ihre Wohnung kurzzeitig vermieten.“ Sowohl das Mietrecht, als auch das Bauordnungsrecht, das Gewerberecht und das Steuerrecht enthalten Vorschriften, die Kurzzeitvermieter befolgen müssen.
Vermieter kann seinem Mieter eine Kurzzeitvermietung untersagen
Beispiel Mietrecht: „Wenn der Eigentümer feststellt, dass der Mieter ohne Erlaubnis seine Wohnung bei airbnb anbietet, dann kann er den Mieter abmahnen“, erklärt Erik Uwe Amaya. Der Jurist betont: „Im Wiederholungsfall ist dann die Kündigung möglich.“ Dabei gilt außerdem: Wer seinem Mieter eine „gewöhnliche“, also auf Dauer angelegte Untervermietung erlaubt hat, muss noch lange keine tageweise Vermietung an Feriengäste dulden. Das ist etwas anderes und erfordert deswegen auch eine gesonderte Erlaubnis vom Vermieter.
Möchte ein Eigentümer seine Wohnung nicht mehr dauerhaft, sondern nur noch kurzzeitig vermieten, braucht er dafür eine bauordnungsrechtliche Genehmigung. Denn in diesem Falle handelt es sich um eine Nutzungsänderung der Wohnung. Zuständig für dieses Thema ist das Bauaufsichtsamt der Kommune bzw. des Landkreises. Außerdem gilt: Im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist eine Kurzzeitvermietung der Wohnung grundsätzlich ausgeschlossen.
Kurzzeitvermietung: Muss ich ein Gewerbe anmelden?
Unter Umständen wird man durch die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen sogar zum Gewerbetreibenden und muss daher ein Gewerbe anmelden. Ob das nötig ist, kann nur im Einzelfall geklärt werden. Das Ergebnis hat auch steuerrechtliche Folgen: Wer ein Gewerbe betreibt, muss Gewerbesteuer zahlen, wenn seine Einkünfte daraus die Freigrenze von 24.500 Euro im Jahr überschreiten. Ab einer gewissen Grenze wird außerdem Umsatzsteuer fällig.
Auch wer nicht als gewerblicher Kurzzeitvermieter angesehen wird, muss seine Einkünfte aus der Vermietung versteuern. Dafür gibt es in der Einkommensteuererklärung die Anlage V. Nur bei Einnahmen bis zu 520 Euro kann das Finanzamt von einer Besteuerung absehen. Vermietende Eigentümer wissen das natürlich ohnehin. Aber für viele Mieter dürfte dieses Thema Neuland sein.
Vorsicht: Auch Kommunale Sonderregelungen beachten
Vorsicht, Kurtaxe: Auch in Nordrhein-Westfalen gibt es einige Kommunen, die von Touristen pauschale Abgabe für den Besuch der Stadt verlangen. In solchen Kommunen muss der Kurzzeit-Vermieter diese Zahlung von seinen vorübergehenden Mietern kassieren und an die Stadt weiterleiten.
Das Ministerium für Kommunales, Heimat, Bau und Gleichstellung des Landes NRW hat jetzt eine Informationsbroschüre zu diesem Thema herausgegeben. Wer sich genauer zum Thema informieren will, kann den Flyer hier herunterladen. Wer seine Wohnung in Bonn, Dortmund, Köln oder Münster tageweise vermieten will, muss außerdem eine lokale Besonderheit beachten. Diese Städte haben Zweckentfremdungsregelungen für Wohnraum erlassen, die unter Umständen eine Kurzzeitvermietung verhindern.
Kurzzeitvermietung am Freitag Thema im Landtag
Die Tatsache, dass nur vier Städte in Nordrhein-Westfalen die Möglichkeit genutzt haben, eine Zweckentfremdungssatzung zu erlassen, zeigt allerdings auch: Offenbar ist eine solche Regelung in den Augen der allermeisten Kommunen gar nicht sinnvoll. Die neue CDU-geführte Landesregierung möchte die Zweckentfremdungsregelung des Landes daher abschaffen. Die SPD wendet sich aktuell im Landtag mit einem Antrag dagegen.
Am Freitag (8. Dezember 2017) findet dazu eine Sachverständigenanhörung im Bauausschuss des Landtages statt. Für Haus & Grund Rheinland wird Verbandsdirektor Erik Uwe Amaya an der Sitzung teilnehmen und eine Stellungnahme abgeben. Haus & Grund Rheinland befürwortet eine Abschaffung der bestehenden Regelung in NRW im Zuge der Deregulierung.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.