Wenn die Jahresabrechnung über das Hausgeld fertig ist, muss die Eigentümerversammlung sie durch einen Beschluss genehmigen. Dabei ist allerdings größte Sorgfalt geboten. Denn: Schon kleinste Fehler können dazu führen, dass der Beschluss vor Gericht anfechtbar ist. Kritisch wird es besonders dann, wenn es verschiedene Entwürfe für eine Abrechnung gibt.
München. Wenn die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentumsgemeinschaft in mehreren Versionen vorliegt, weil daran zum Beispiel Korrekturen vorgenommen wurden, ist Vorsicht bei der Beschlussfassung geboten. Die Eigentümerversammlung muss in ihrem Beschluss zur Genehmigung der Jahresabrechnung eindeutig feststellen, welche Version der Abrechnung genau beschlossen ist. Ansonsten kann der Beschluss anfechtbar sein, weil er nicht eindeutig ist. Zu dieser Auffassung ist jedenfalls das Amtsgericht München gelangt (Urteil vom 24.03.2017, Az.: 481 C 15671/16 WEG).
Der konkrete Rechtsstreit drehte sich um zwei Beschlüsse, die am 27. Juni 2016 in der Eigentümerversammlung eines Hauses gefasst worden waren. Zu der Versammlung hatte die Hausverwaltung Anfang des Monats eingeladen. Der Einladung lag eine Hausgeldabrechnung für das Jahr 2014 bei, die auf den 2. Juni 2016 datiert war. Hinzu kam die Hausgeldabrechnung für das Jahr 2015 – sie war auf den 7. Juni 2016 datiert. Die Eigentümerversammlung sollte die beiden Abrechnungen durch einen Beschluss genehmigen.
Fehlerhafter Entwurf: Jahresabrechnung vor Beschluss geändert
Eine Woche nach der Einladung schickte die Verwaltung den Eigentümern allerdings eine Korrektur: In der Abrechnung für das Jahr 2014 sollten einige Seiten ausgetauscht werden, in die sich ein Fehler eingeschlichen hatte. Die Eigentümerversammlung beschloss nun am 27. Juni 2016 mehrheitlich die Jahresabrechnung 2014 vom 2. Juni 2016. Zugleich beschlossen die Eigentümer die Jahresabrechnung für 2015, datierend vom 9. Juni 2016.
Gegen diese Beschlüsse zog eine Wohnungseigentümerin vor Gericht. Die Anfechtungsklage hatte tatsächlich Erfolg. Das Amtsgericht München entschied: Die Jahresabrechnungen entsprechen nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Zur Begründung schreibt das Gericht, die Beschlüsse hätten nicht ausreichend klar gemacht, über welche Dokumente eigentlich abgestimmt wurde.
Zwei Beschlüsse, zwei Daten, zwei Fehler
Der Entwurf der Hausgeldabrechnung für das Jahr 2015 datierte vom 7. Juni 2016, beschlossen wurde jedoch laut Protokoll eine Abrechnung vom 9. Juni 2016. Zwar hat es eine Abrechnung bzw. einen Entwurf mit dem Datum „9. Juni“ offenbar nie gegeben. Trotzdem befand das Amtsgericht, dass unklar ist, welche Abrechnung nun beschlossen worden ist.
Anders lag der Fall für die Jahresabrechnung von 2014. Nach Auffassung des Amtsgerichts ist es erlaubt, nachträglich Korrekturen am Entwurf vorzunehmen. Der Beschluss muss dann allerdings deutlich machen, welche Version denn genehmigt ist. Im vorliegenden Fall hatte man jedoch einfach einige Seiten des Entwurfs ausgetauscht, ohne das Dokument als Ganzes neu zu datieren. Damit existierten plötzlich zwei Versionen der Abrechnung, die beide das identische Datum trugen. Der Beschluss der Eigentümerversammlung, die Jahresabrechnung für 2014, datierend vom 2. Juni 2016, zu genehmigen, war dadurch ungenau. Im Nachhinein ist hier schließlich nicht mehr erkennbar, welche der beiden Versionen vom 2. Juni nun genehmigt wurde.
Das Amtsgericht wies die betroffenen Eigentümer darauf hin, dass es bei einzig auf den Wortlaut des Beschlusses ankommt – und darauf, was im Protokoll steht. Das sei deswegen wichtig, weil der Beschluss auch für mögliche spätere Rechtsnachfolger gilt. Das Urteil zeigt: Bei der Genehmigung von Jahresabrechnungen müssen Eigentümer größte Sorgfalt walten lassen. Denn schon ein Tippfehler im Protokoll kann dazu führen, dass ein Beschluss vor Gericht keinen Bestand hat.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.
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