Ob es um Mietshäuser, Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser geht: Die Kaufpreise sind in den Ballungszentren Deutschlands in den letzten Jahren sehr stark gestiegen. Eine Untersuchung über den Stand der Dinge in der NRW-Landeshauptstadt Düsseldorf hat jetzt selbst die Experten der HypoVereinsbank überrascht. Ein Plus von 70 Prozent lässt die Rendite bei Vermietung dahinschmelzen.
Düsseldorf. Die Immobilienpreise sind in Düsseldorf in den letzten Jahren stärker gestiegen als Fachleute erwartet hatten. Dabei wird die Vermietung von Wohnraum zunehmend unattraktiver, weil der Anstieg der Immobilienpreise das Wachstum der Mieten weit hinter sich gelassen hat. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Untersuchung der HypoVereinsbank. Demnach hat sich die durchschnittliche Eigentumswohnung in Düsseldorf seit dem Jahr 2000 um mehr als 70 Prozent verteuert. Zum Vergleich: Die Mieten stiegen im gleichen Zeitraum lediglich um 50 Prozent.
Die Autoren der Studie kommen zu dem Ergebnis, die Rendite einer vermieteten Immobilie sei in Düsseldorf auf ein historisches Tief gesunken. Trotzdem seien Wohnungen auch als Kapitalanlage weiterhin gefragt – denn angesichts der sehr niedrigen Zinsen gibt es für die Geldanlage kaum Alternativen. Die Folge ist eine ungebrochene Nachfrage – mit der das Angebot nicht mehr mitkommt. Die Bautätigkeit in der Landeshauptstadt sei seit 2014 schwächer geworden, heißt es in der Untersuchung. Daher verwundert ein weiteres Ergebnis der Marktanalyse wenig: Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand sind zuletzt noch stärker gestiegen als die Preise im Neubau.
Innerhalb Düsseldorfs zeigen sich allerdings auch weiterhin deutliche Preisunterschiede. Während ein Neubau in Oberkassel oder Düsseltal mit 6.000 bis 9.500 Euro pro Quadratmeter zu Buche schlägt, sind Bauherren in Unterbilk oder Benrath mit 3.600 bis 5.100 Euro dabei. Aus dem Trend ergibt sich eine steigende Nachfrage im günstigen Preissegment. Die Macher der Studie schreiben dazu: „Angesichts des erreichten hohen Preisniveaus und des großen Anteils hochpreisiger Objekte beim Neubau ist die Verkäuflichkeit in den günstigeren Preisklassen sowie für Wohnungen mit maßvollen Größen besser.“
Wohneigentum wird in Düsseldorf zum Luxusgut
Besonders schwierig ist die Lage allerdings für diejenigen, die ein Baugrundstück oder ein Eigenheim suchen. Wegen der bereits dichten Bebauung ist das Angebot sehr begrenzt und schrumpft auch noch. Das führte jetzt das sechste Jahr in Folge zu einem Preisanstieg „im hohen einstelligen Prozentbereich“. In der Untersuchung heißt es: „Grundstücke sind in guten Lagen vielfach nur noch am Stadtrand unter 1.000 € / m² zu bekommen, womit Düsseldorf in diesem Segment zu den teuersten Städten Deutschlands zählt.“ Das deckt sich mit Zahlen, die kürzlich von der amtlichen Statistikstelle des Landes bekannt gegeben wurden. <link http: www.hausundgrund-rheinland.de aktuelles einzelansicht bauland-in-nrw-ist-heiss-begehrt-hohe-preise-im-rheinland-3692 _blank external-link-new-window internal link in current>Wie berichtet lag demnach der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Düsseldorfer Grundstück im Jahr 2016 bei 911,57 Euro.
Die Schwierigkeit, in der Landeshauptstadt ein Eigenheim zu finden, zeigt sich in einer Zahl besonders deutlich: rund 80 Prozent der Düsseldorfer Haushalte wohnen zur Miete. Die Rhein-Metropole gehört damit zu den 10 größten Mieterhochburgen in Deutschland. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt kommt Deutschland auf eine Eigentumsquote von 45 Prozent. So verwundert es nicht, dass für Düsseldorf derzeit auch ein Anstieg beim Mietwohnungsbau zeigt.
Kein Ende der Preisspirale in Sicht
Droht der Markt zu überhitzen? „Ein Ende der Preisspirale ist somit auch weiterhin nicht in Sicht, wenngleich sich die Steigerungen selbst bei anhaltend positiven Rahmenbedingungen
nicht unbefristet fortsetzen werden“, heißt es in der Marktanalyse der HypoVereinsbank. Sie weist darauf hin, dass die Preissteigerungen bei Immobilien weit über der Teuerungsrate der Verbraucherpreise liegen. Die betrug seit dem Jahr 2000 ungefähr 25 Prozent.
Die Entwicklung sei aufmerksam zu beobachten, schreiben die Banker. Mit „grundlegenden spekulativen Übertreibungen“ habe man es noch nicht zu tun. Mit steigenden Zinsen erwarten sie jedoch eine abflauende Nachfrage und eine abflachende Preisentwicklung. Vor allem bei Eigentumswohnungen seien Preiskorrekturen nach unten gerade in schwächeren Lagen jedoch „immer weniger auszuschließen“.
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