Haus vermietet: Wie weit darf eine Modernisierung gehen?

Damit eine Immobilie ihren Wert als attraktives Mietobjekt behält, muss man von Zeit zu Zeit investieren. Wenn größere Erhaltungsmaßnahmen anstehen, liegt der Gedanke nah, bei der Gelegenheit auch gleich einige grundsätzliche Umbauten vorzunehmen. Doch wann ist die Grenze für eine Modernisierungsmieterhöhung überschritten? Der BGH hat jetzt präzisiert, was nicht mehr als Modernisierung gelten kann.

Damit eine Immobilie ihren Wert als attraktives Mietobjekt behält, muss man von Zeit zu Zeit investieren. Wenn größere Erhaltungsmaßnahmen anstehen, liegt der Gedanke nah, bei der Gelegenheit auch gleich einige grundsätzliche Umbauten vorzunehmen. Doch wann ist die Grenze für eine Modernisierungsmieterhöhung überschritten? Der BGH hat jetzt präzisiert, was nicht mehr als Modernisierung gelten kann.

Karlsruhe. Wenn eine  Mietwohnung durch einen Umbau einen grundlegend anderen Charakter bekommt, ist diese Maßnahme nicht mehr als Modernisierung einzustufen. Eine Modernisierung geht zwar über die reine Erhaltung des bisherigen Zustands hinaus. Zugleich verändert sie die Wohnung aber nicht so stark, dass etwas Neues entsteht. Diese Eingrenzung für den Begriff der Modernisierung hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt formuliert (Beschluss vom 21.11.2017, Az.: VIII ZR 28/17).

Mit dem Beschluss beendete der BGH einen Rechtsstreit, der sich um ein Reihenhaus in Berlin drehte. Eine Entwicklungsgesellschaft hatte das Haus zusammen mit 13 weiteren vor fünf Jahren gekauft. Das Haus war seit 1986 vermietet, 464 Euro Kaltmiete zahlten die Mieter. Das Unternehmen hatte Großes vor und kündigte den Mietern eine umfangreiche Modernisierung an. Dabei ging es einerseits um eine energetische Modernisierung: Dach, Bodenplatte und Fassade sollten eine Wärmedämmung bekommen, Fenster, Türen und Gasheizung erneuert werden.

Umgestaltung des Grundrisses ist keine Modernisierung mehr

Darüber hinaus planten die neuen Eigentümer, Leitungen unter Putz zu legen und leistungsfähige elektrische Installationen einzubauen. Zugleich sollte das Bad eine komplette Erneuerung erfahren mit neuer Badewanne, Dusche, neuen Fliesen und der Ergänzung eines Anschlusses für eine Waschmaschine. Die Liste der geplanten Umbauten ging jedoch noch weiter: Die Zuschnitte der Räume sollten verändert und ein Wintergarten angebaut werden. Die Eigentümer wollten unter anderem auch eine neue Treppe einbauen lassen, den Spitzboden ausbauen, Schließanlage, Innentüren, Kaltwasserleitungen und Abwasseranschluss instand setzen. Insgesamt umfasste der Plan neuneinhalb eng beschriebene Seiten.

Der Umbau sollte am Ende zu einer Anpassung der Kaltmiete von 464 auf 2.150 Euro im Monat führen. Die Mieter weigerten sich deswegen, dem Umbau zuzustimmen. Daraus entwickelte sich ein Rechtsstreit, der bis vor den Bundesgerichtshof ging. Der BGH beschloss: Die angekündigten Maßnahmen sind so weitreichend, dass sie nicht mehr als Modernisierung anzusehen sind. Der Charakter des Hauses würde grundlegend verändert. Dafür spricht nach Ansicht des Gerichtshofes vor allem die Veränderung am Grundriss mit einem neuen Zuschnitt vorhandener Zimmer und der Schaffung gänzlich neuer Räume.

Die Mieter müssen den Umbau in diesem Fall nicht dulden, wie der BGH entschied – weder als Erhaltungs- noch als Instandsetzungsmaßnahme. Zwar umfassen die Pläne auch Maßnahmen, die eventuell als Erhaltungsmaßnahme geduldet werden müssten. Allerdings befand der BGH, es sei nicht erkennbar, dass die Vermieter eine Duldung dieser Maßnahmen losgelöst vom Gesamtkonzept verlangen. Daher hat das Gericht den vorliegenden Plan der Entwicklungsgesellschaft komplett gekippt.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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