Dachgeschoss bewohnbar machen im Sondereigentum: Wer bezahlt was?

In einem Haus mit Eigentumswohnungen soll das Dachgeschoss bewohnbar gemacht werden. Dazu müssen bauordnungsrechtliche Auflagen erfüllt werden – was Kosten verursacht. Die Aufteilung der Kosten unter den Sondereigentümern hat jetzt den Bundesgerichtshof beschäftigt. Was muss die Eigentümergemeinschaft zahlen, wofür kommt der Sondereigentümer des Dachbodens auf?

In einem Haus mit Eigentumswohnungen soll das Dachgeschoss bewohnbar gemacht werden. Dazu müssen bauordnungsrechtliche Auflagen erfüllt werden – was Kosten verursacht. Die Aufteilung der Kosten unter den Sondereigentümern hat jetzt den Bundesgerichtshof beschäftigt. Was muss die Eigentümergemeinschaft zahlen, wofür kommt der Sondereigentümer des Dachbodens auf?

Karlsruhe. Wenn in einem Haus mit Eigentumswohnungen Kosten entstehen, um ein Sondereigentum an bauordnungsrechtliche Vorgaben anzupassen, dann trägt nur der Sondereigentümer der betroffenen Wohneinheit die Kosten dafür. Anders sieht die Sache aus, wenn im Zuge dessen auch ein Stellplatz nachzuweisen ist: Der Nachweis des Stellplatzes muss von allen Sondereigentümern anteilig bezahlt werden. Das gilt zumindest dann, wenn ein entsprechender Nachweis bei der Aufteilung des Eigentums nicht oder nur unvollständig geführt worden ist. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jetzt veröffentlichten Urteil vom 9. Dezember 2016 entschieden (Az.: V ZR 84/16).

Im vorliegenden Fall ging es um ein Haus, das aus drei Einheiten besteht: Zwei Wohnungen mit unterschiedlichen Eigentümern und einer dritten Einheit im Dachgeschoss. Diese Einheit gehört dem Besitzer der Erdgeschosswohnung. Sie wird im Teilungsvertag als „Wohnung“ bezeichnet und besteht aus zwei Zimmern sowie einem Bodenraum. Allerdings fehlen hier eine Küche und ein Bad, eine Wohnnutzung ist deswegen auch nicht genehmigt. Das wollte der Eigentümer ändern. Er stellte daher einen Bauantrag, um die fehlende Ausstattung wie etwa Toilette und Duschtasse bzw. Badewanne einzubauen.

Bauordnungsbehörde macht verschiedene Auflagen

Die Stadt erlegte dem Eigentümer daraufhin Bedingungen auf: Er sollte einen Nachweis der Standsicherheit und einen Brandschutznachweis erbringen. Außerdem verlangte die Kommune den Nachweis eines Stellplatzes für die neue Wohneinheit. Die Eigentümerversammlung beschloss darauf hin, Fachleute klären zu lassen, welche Sanierungsmaßnahmen nötig wären, um einen der Bauordnung entsprechenden Zustand zu erreichen. Der Beschluss sah vor, dass die Gemeinschaft die Kosten dafür trägt.

Ein Stellplatz konnte dagegen nicht nachgewiesen und auch nicht geschaffen werden. Deswegen beschloss die Versammlung, den Ablösebetrag für die Stellplatzpflicht zu bezahlen und die Kosten im Verhältnis der Eigentumsanteile auf die Miteigentümer zu verteilen. Die Eigentümerin der Wohnung im ersten Stock klagte allerdings gegen ihre Beteiligung an den Kosten. Ihr Argument: Die Räume im Dachgeschoss seien nur Teileigentum, das in Verbindung mit der Erdgeschosswohnung des Eigentümers genutzt werden könne. Deswegen seien die Änderungen am Gemeinschaftseigentum gar nicht nötig.

Jeder trägt Kosten für sein Sondereigentum selbst

Der Bundesgerichtshof sah das anders. Er bewertete die Räumlichkeiten im Dachgeschoss als Wohneigentum. Die Kosten im Zusammenhang mit diesem Sondereigentum müsse allerdings der Sondereigentümer selbst tragen, befanden die Richter. Das gilt demnach auch für Kosten, die anfallen, um die Räume erst im bauordnungsrechtlichen Sinne bewohnbar zu machen. Der Eigentümer muss also für den Einbau von Dusche und Toilette selbst aufkommen.

Im Falle der Stellplatzabgabe beurteilte der BGH die Angelegenheit jedoch anders. Wenn bei der Aufteilung des Eigentums kein Nachweis über einen Stellplatz für die dritte Wohneinheit geführt worden ist, dann tragen die Kosten für einen später geführten Nachweis – oder die alternative Ablösesumme – die Miteigentümer entsprechend ihrer Eigentumsanteile. Stellplätze bereitzustellen – oder sich von dieser Verpflichtung freizukaufen – ist nach Ansicht des BGH Teil der erstmaligen, ordnungsgemäßen Herstellung eines Gemeinschaftseigentums. Es gehe dabei um die bauliche Anlage als Ganzes und nicht um die einzelnen Einheiten.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

zurück zum News-Archiv