In seinem Urteil vom 2. Dezember 2010 (Az. V ZB 84/10) hat der BGH entschieden, dass die Zwangsverwaltung eines Grundstücks einer GbR nur angeordnet werden kann, wenn sämtliche Gesellschafter aus dem Titel hervorgehen und diese mit den im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern übereinstimmen. Sollte der Gesellschafterbestand sich zwischenzeitlich geändert haben, dann ist dies durch eine Rechtsnachfolgerklausel analog § 727 ZPO nachzuweisen. Die Eigentumsfiktion des § 1148 Satz 1 BGB gilt hinsichtlich der Gesellschafter jedoch entsprechend. Hierauf macht die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Rheinland aufmerksam.
Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Die zwei Gesellschafter einer GbR bestellten 1993 eine Grundschuld an dem Grundstück der GbR. In der Grundschuldbestellungsurkunde unterwarfen sie sich der sofortigen Vollstreckung in das belastete Grundeigentum. 2001 übertrug der eine Gesellschafter seine Anteile auf einen neuen Gesellschafter. Die Übertragung wurde im Grundbuch vollzogen. 2009 betreibt nunmehr die Gläubigerin aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das Grundstück.
Ihr wird eine Vollstreckungsklausel gegen die aktuellen Gesellschafter erteilt. Diese wird den Gesellschaftern zugestellt. Auf Antrag der Gläubigerin ordnete das Vollstreckungsgericht später die Zwangsverwaltung des Grundstücks an. Im Nachhinein stellte sich heraus, dass ein Gesellschafter im Zeitraum zwischen der Zustellung der Vollstreckungsklausel und der Anordnung der Zwangsverwaltung verstorben war. Nach dem Gesellschaftervertrag wird die Gesellschaft beim Tode eines Gesellschafters mit dessen durch letztwillige Verfügung bestimmten Erben fortgesetzt. Nachdem dies bekannt wurde, stellte das Vollstreckungsgericht das Verfahren einstweilen ein. Der BGH entschied nun, dass die Zustellung der Zwangsverwaltungsanordnung unwirksam sei. Zwar haben die Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsvollstreckung bei Erlass des Anordnungsbeschlusses vorgelegen.
Der Titel sei auch mit einer entsprechenden Rechtsnachfolgerklausel versehen worden. Diese sei analog § 727 ZPO notwendig. Aufgrund der Teilrechtsfähigkeit stehe zwar das Eigentum an dem Grundstück der Gesellschaft zu und nicht den Gesellschaftern. Hieran ändere sich daher auch nichts durch den Gesellschafterwechsel. Die nunmehr gemäß §§ 47 Abs. 2, 82 Satz 3 GBO notwendige Eintragung der Gesellschafter einer GbR führe jedoch dazu, dass eine Zwangsverwaltung nur angeordnet werden dürfe, wenn in dem Titel die Gesellschafter aufgeführt seien und diese mit den im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern übereinstimmten. Dieser Nachweis könne in entsprechender Anwendung des § 727 ZPO durch Erteilung einer Rechtsnachfolgerklausel erbracht werden. Der Wechsel eines Gesellschafters stelle zwar keine Rechtsnachfolge dar, aber die Vorschriften über die Erteilung der Vollstreckungsklausel enthielten seit der Einführung des Zwangs zur Eintragung der Gesellschafter eine ungewollte Lücke, die nur durch eine analoge Anwendung des § 727 ZPO geschlossen werden könne.
Der Titel sei ebenfalls wirksam zugestellt worden. Denn die Zustellung an eine GbR könne statt durch Zustellung an den Geschäftsführer auch durch Zustellung an alle Gesellschafter erreicht werden. Auch das nachträgliche Ableben des einen Gesellschafters mache weder die Erteilung einer neuen Rechtsnachfolgerklausel noch eine erneute Zustellung des Titels notwendig. Zwar habe hierdurch erneut ein Gesellschafterwechsel stattgefunden, aber dieser war bei der Anordnung der Zwangsverwaltung noch nicht in das Grundbuch eingetragen worden. Aufgrund einer entsprechenden Anwendung von §§ 1148 Satz 1, 1192 Abs. 1 BGB haben für die Gläubigerin daher die noch eingetragenen bisherigen Gesellschafter als Gesellschafter gegolten. Die gemäß § 146 Abs. 1 i.V.m. § 17 Abs. 1 ZVG notwendige Identität der Schuldnerin, der Eigentümerin und ihrer Gesellschafter habe somit vorgelegen. Die Anordnung der Zwangsvollstreckung werde jedoch erst mit ihrer Zustellung wirksam. Die Zustellung der Zwangsvollstreckungsanordnung an den einen Gesellschafter sei jedoch wirkungslos, da dieser zu diesem Zeitpunkt bereits verstorben war. Auch die alleinige Zustellung an den anderen Gesellschafter sei nicht ausreichend, da nicht feststehe, ob dieser zur alleinigen Geschäftsführung befugt sei.
Dies könnte nur dann der Fall sein, wenn die Rechte des Rechtsnachfolgers des verstorbenen Gesellschafters geruht hätten. Dies ist aber bisher durch die Vorinstanzen noch nicht festgestellt worden. An einer fehlenden Geschäftsführungsbefugnis ändere auch der öffentliche Glaube des Grundbuchs nichts. Dieser beziehe sich nach § 99a BGB nur auf die Namen und die Anzahl der Gesellschafter und nicht auf Geschäftsführungsbefugnis.
Ob der Sachverhalt auch auf Ihren Fall Anwendung findet, können Sie als Mitglied bei Ihrem örtlichen Haus & Grund Ortsverein erfragen.