BGH: Verbrauchsabhängige Umlage von Fixkosten

Mit seinem Urteil vom 6. Oktober 2010 (Az. VIII ZR 183/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich zulässig ist, auch Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete, die unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch anfallen, einheitlich nach dem erfassten Verbrauch umzulegen. Dieser Grundsatz finde seine Grenze dort, wo diese Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter führt.

Mit seinem Urteil vom 6. Oktober 2010 (Az. VIII ZR 183/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich zulässig ist, auch Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete, die unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch anfallen, einheitlich nach dem erfassten Verbrauch umzulegen. Dieser Grundsatz finde seine Grenze dort, wo diese Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter führt.

Mit seinem Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter einen Spielraum für die Ausgestaltung der Umlage verbrauchsabhängiger Betriebskosten gewährt. Bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten ist es demnach zulässig, verbrauchsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage nach erfasstem Verbrauch einzubeziehen. Aus Gründen der Praktikabilität sei dies bei der Wasserversorgung zum Beispiel im Hinblick auf die Grundgebühren und die Zählermiete zulässig.

Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht uneingeschränkt. Wenn die Umlage aufgrund erheblichen Wohnungsleerstandes in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten führe, weil die Fixkosten der leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, sei die Beteiligung der Mieter an diesen Kosten unzulässig.In einem solchen Fall sei der Vermieter zur Änderung des Umlegungsmaßstabes für die Fixkosten verpflichtet. Der Grundsatz, wonach der Vermieter das Leerstandsrisiko zu tragen habe, sei auch bei der Umlage verbrauchsabhängiger Kosten zu berücksichtigen.

Aus dieser Rechtsprechung folgt, dass eine Klausel, die die Grenze der Zulässigkeit der Umlage der Grundgebühren der Wasserversorgung nach erfasstem Verbrauch nicht beachtet, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Im konkreten Fall befand der Bundesgerichtshof folgenden Klauselteil [kursiv gesetzt] für unwirksam:

„Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).“

Die von Haus & Grund Rheinland angebotenen Mietverträge beinhalten diese Klausel nicht.

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