Immer wieder geraten Vermieter mit ihren Mietern in Streitigkeiten um die Abrechnung der Betriebskosten. Was muss in welcher Form aufgelistet werden, was nicht? Wie übersichtlich muss die Darstellung sein, damit der Mieter sie nachvollziehen kann? Mit einem weiteren Urteil hat der Bundesgerichtshof jetzt vermieterfreundliche Grenzen für die Ansprüche an die formale Gestaltung gesetzt.
Karlsruhe. Damit eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist, müssen keine zu hohen Anforderungen erfüllt werden. Wenn ein Mieter in der Abrechnung zurückblättern muss, die Aufstellung der Kostenanteile, die auf ihn umgelegt werden, nachvollziehen zu können, ist das nicht zu beanstanden. Es ist auch in Ordnung, wenn die Kostenanteile, die auf den Mieter entfallen, nach Umlageschlüsseln zusammengefasst angeführt werden. Vermieter müssen also nicht für jeden einzelnen Kostenpunkt den Anteil angeben, den der Mieter zu tragen hat. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17).
Der konkrete Fall drehte sich um die Betriebskostenabrechnungen für eine Wohnung aus den Jahren 2013 und 2014. Der Vermieter hatte darin zunächst die entstandenen Betriebskosten für die 15 verschiedenen Kostenarten aufgelistet. Auf der nächsten Seite ordnete er den Kostenarten die vier verschiedenen Umlageschlüssel zu, die er anwendete. Es folgte eine Aufstellung der Gesamtbeträge pro Umlageart. Erst auf der nächsten Seite wurden die Anteile angegeben, die der Mieter an den Kosten jeder Umlageart zu tragen hatte. Die Umlageschlüssel erhielten dabei die Ziffern 1-4 statt der zuvor verwendeten Buchstaben A-D.
BGH widerspricht dem Landgericht: Keine zu hohen Anforderungen
Eine Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten lag als separates Dokument vom Ablesedienst bei. Die Kosten der Treppenhausreinigung legte der Vermieter nicht nach Wohnfläche, sondern nach der Zahl der Wohneinheiten um – anders als bei den zuvor angeführten Kostenpunkten. Der Mieter empfand die Abrechnung als zu kompliziert und hielt sie deswegen für formell nicht ordnungsgemäß, worüber es zum Rechtsstreit kam.
Das Landgericht gab dem Mieter Recht: Die Abrechnungen seien zu kompliziert. Der Bundesgerichtshof sah das anders. Die Bundesrichter folgten ihrer bisherigen Rechtsprechung, die formellen Ansprüche an eine Betriebskostenabrechnung nicht zu hoch anzusetzen. In diesem Sinne hatte der BGH <link http: www.hausundgrund-rheinland.de aktuelles einzelansicht vorsicht-betriebskosten-bei-abrechnung-einzeln-anfuehren-3477 _blank external-link-new-window internal link in current>schon im Januar geurteilt, als er entschied: Die in der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskostenarten müssen in der Abrechnung zwar einzeln aufgeführt werden, Unterpositionen dürfen Vermieter aber zusammenfassen.
Was eine Betriebskostenabrechnung enthalten muss
Die Bundesrichter beschrieben die Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung im aktuellen Urteil folgendermaßen. Die Abrechnung muss eine geordnete Aufstellung von Einnahmen und Ausgaben enthalten. Dabei ist es entscheidend, dass der Mieter nachvollziehen und prüfen kann, welche Kostenpunkte nach welchem Anteil auf ihn umgelegt werden. Die Belege einzusehen darf nur zur Kontrolle nötig sein – und um Zweifel zu beseitigen.
Eine Betriebskostenabrechnung muss laut Bundesgerichtshof vier Bestandteile haben, wenn nichts Weiteres verabredet wurde. Das sind zum Einen die Aufstellung der Gesamtkosten und die Nennung des Verteilungsschlüssels, falls nötig mit Erläuterungen der Schlüssel. Zum Anderen die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters von den tatsächlich entstandenen Kosten. Wenn der Mieter hin- und herblättern muss, um das gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, ist das aber unschädlich.
Eine korrekte Betriebskostenabrechnung muss nicht viel Arbeit sein
Außerdem sagten die Richter: Es reicht aus, wenn dargelegt ist, welche Kostenart nach welchem Schlüssel umgelegt wird. Warum etwa – wie im vorliegenden Fall – die Reinigung des Treppenhauses nach der Zahl der Wohneinheiten und nicht nach der Wohnfläche umgelegt wird, ist dagegen eine inhaltliche Frage. Sie hat mithin keine Auswirkungen darauf, ob die Abrechnung formal korrekt ist.
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