In seinem Urteil vom 15. Dezember 2010 (Az. VIII ZR 9/10) hat der BGH entschieden, dass die Angabe der Gründe für eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses eine bloße Obliegenheit des Vermieters ist. Aus deren Verletzung lassen sich keine Schadenersatzansprüche der Mieter herleiten. Hierauf macht Haus & Grund Rheinland aufmerksam.
Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit seinem Mieter ohne nähere Begründung unter Bezugnahme auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Mieter beauftragte daraufhin einen Rechtsanwalt, die Kündigung zurückzuweisen. Die durch seine Beauftragung entstandenen Kosten stellte der Rechtsanwalt dem Vermieter in Rechnung. Der Vermieter kündigte nunmehr erneut das Mietverhältnis und legte den geltend gemachten Eigenbedarf näher dar. Aus dieser Kündigung nahm er den Mieter mit Erfolg auf Räumung der Wohnung in Anspruch. Der Mieter begehrte nun vom Vermieter Schadenersatz für die ihm aufgrund der ersten Kündigung entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten.
Der BGH erkannte dem Mieter keinen Schadenersatzanspruch zu. Zwar macht sich ein Vermieterschadenersatzpflichtig, wenn er schuldhaft – insbesondere unter Angabe falscher Tatsachen – eine (materiell) unberechtigte Kündigung ausspreche und der Mieter hierdurch einen Schaden erleide. Dies lasse sich aber nicht auf den Fall übertragen, wenn der Vermieter lediglich die formellen Kündigungsvoraussetzungen nicht einhalte.
Es existiere keine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, eine aus formellen Gründen unwirksame Kündigung zu unterlassen. Die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liege mithin in erster Linie im Interesse des Vermieters, weil das Mietverhältnis anderenfalls auch bei Vorliegen eines materiellen Kündigungsgrundes nicht beendet werde. Dem Interesse des Mieters, die Kündigungsgründe frühzeitig zu erfahren, um die Wahrnehmung seiner Rechte darauf einstellen zu können, werde bereits durch die Rechtsfolge der Unwirksamkeit der Kündigung umfassend Rechnung getragen. Daher sei die Angabe des Kündigungsgrundes keine Nebenpflicht des Vermieters, sondern lediglich eine Obliegenheit. Die rechtliche Beurteilung, ob eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung dem gesetzlichen Begründungserfordernis genüge, sei dem Risikobereich des Mieters zuzuordnen. Ein Anspruch aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB scheide somit aus. Die insoweit entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten seien grundsätzlich nicht erstattungsfähig.
Ob der Sachverhalt auch auf Ihren Fall Anwendung findet, können Sie als Mitglied bei Ihrem örtlichen Haus & Grund Ortsverein erfragen.