BGH: Außerordentliche Kündigung des Gewerberaummieters

Mit seinem Urteil vom 15. September 2010 (Az. XII ZR 188/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass dem Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB zustehen kann, wenn der Vermieter gegenüber Dritten Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen.

Mit seinem Urteil vom 15. September 2010 (Az. XII ZR 188/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass dem Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB zustehen kann, wenn der Vermieter gegenüber Dritten Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen.

Der Bundesgerichtshof führte aus, dass eine Mietvertragspartei ein Recht zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB hat, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrages wegen Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann.

Über die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung sei aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung zu entscheiden. Dafür seien die Interessen des Kündigenden an der Vertragsbeendigung und die Interessen der anderen Vertragspartei an der Fortdauer des Mietverhältnisses zu ermitteln, zu bewerten und abzuwägen. Dabei können auch frühere Vertragsverletzungen des Kündigungsgegners berücksichtigt werden. In diesem Fall bejahte der Bundesgerichtshof eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Gewerberaummietverhältnisses, weil der Vermieter die Mieterin nicht nur gegenüber Dritten beleidigt haben soll, sondern auch versucht habe, durch missfällige Äußerungen und Verdächtigungen den Geschäftsbetrieb der Klägerin zu diffamieren. Der Vermieter hatte wiederholt behauptet, dass die Klägerin, die in den Geschäftsräumen einen Wellnessbetrieb unterhielt, dort ein „schlüpfriges Geschäft mit Sexspielchen“ oder „einen verdeckten Puff“ betreibe. Des Weiteren äußerte er, dass die Mieterin eine Sekte betreibe. 

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