Wenn ein Vermieter die Betriebskosten zu spät abrechnet, muss der Mieter sie nicht mehr bezahlen. Ein Jahr nach Ende des Abrechnungsjahres beträgt die Frist laut Gesetz. Doch was ist, wenn der Vermieter einer Eigentumswohnung nicht fristgerecht abrechnet, weil der Beschluss der WEG nicht vorliegt – beispielsweise nachdem der Hausverwalter geschlampt hat? Der Bundesgerichtshof hat dazu jetzt ein Urteil gefällt.
Karlsruhe. Vermieter müssen ihren Mietern die Betriebskostenabrechnung bis zum Ende des Jahres zukommen lassen, das auf den Abrechnungszeitraum folgt. Das heißt: Die Betriebskostenabrechnung für 2015 musste bis zum 31.12.2016 ihren Weg zum Mieter finden. So regelt es das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) im Paragraphen 556 Abs. 3 Satz 2. Das gilt auch dann, wenn es sich um eine vermietete Eigentumswohnung handelt, wo in der Regel zunächst die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über ihre Jahresabrechnung beschließt, bevor ein Eigentümer mit seinen Mietern abrechnet.
Wenn die Abrechnung von einem Hausverwalter erstellt wird und dessen schlampige Arbeit zu einer verspäteten Jahresabrechnung der WEG führt, muss der Eigentümer die Betriebskosten notfalls ohne WEG-Beschluss mit dem Mieter abrechnen. Sonst hat der Eigentümer nach Nachsehen: Mieter müssen auch in diesem Fall die verspätete Betriebskostenabrechnung nicht bezahlen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 25. Januar 2017, Az.: VIII ZR 249/15).
Die Entscheidung fiel im Prozess um eine vermietete Eigentumswohnung im Rhein-Neckar-Kreis. Der Wohnungseigentümer wollte zum Ende des Jahres 2013 die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 abrechnen. Der Wohnungsverwalter hatte die Abrechnung nicht ordnungsgemäß gemacht. Daraufhin beauftragte die Eigentümergemeinschaft einen anderen Verwalter, was jedoch zu einer erheblichen Verzögerung führte. Die Abrechnung lag schließlich erst im November 2013 vor. Kurz nach dem Beschluss der Jahresabrechnung durch die WEG stellte der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an seine Mieterin – mit Schreiben vom 7. Dezember. Die Mieterin wollte nicht zahlen, da die Frist zur Abrechnung abgelaufen war.
Im Zweifel Betriebskosten einfach abrechnen – auch ohne Jahresabrechnung
Der Eigentümer wehrte sich gerichtlich dagegen, dass die Verzögerung zu seinen Lasten geht. Damit scheiterte er in allen Instanzen – und schließlich auch vor dem Bundesgerichtshof. Der VIII. Zivilsenat entschied: Die Pflicht zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten ist nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt. Eine solche Voraussetzung ergebe sich nicht aus der Vorschrift und würde außerdem den Mieter benachteiligen. Der Beschluss der WEG über die Jahresabrechnung entfalte keine Bindung gegenüber einem Dritten – in diesem Fall dem Mieter.
Der BGH betonte: Eine Nachforderung der Betriebskosten nach Ablauf der Jahresfrist können Eigentümer nur dann geltend machen, wenn sie die Verspätung nicht selbst zu vertreten haben. Das müssen sie konkret belegen können. Das sei im vorliegenden Fall nicht gegeben gewesen. Zwar träfe den Vermieter keine Schuld für die fehlerhafte Arbeit des früheren Verwalters, der kein Erfüllungsgehilfe des Eigentümers sei. Der Vermieter konnte nach Ansicht der Richter jedoch nicht ausreichend begründen, warum er nicht bereits im Jahr 2010 reagiert hatte, nachdem sich abzeichnete, dass eine fehlerfreie Abrechnung des Verwalters nicht rechtzeitig vorliegen würde.
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