Die Mietpreisbremse ist hoch umstritten. Inzwischen gibt es erste Urteile von Amtsgerichten, in denen das Instrument für unwirksam erklärt wurde. Das sind zwar Urteile der ersten Instanz. Dennoch zeigen sie einmal mehr, wie problematisch das Instrument ist. In NRW hat deswegen bereits ein Umdenken eingesetzt – die Regierung plant eine Abschaffung der Mietpreisbremse.
Hamburg/München. In zwei jüngst veröffentlichten Urteilen haben Amtsgerichte die Mietpreisbremse gekippt (AG Hamburg-Altona, Urteil vom 23.05.2017, Az.: 315 C 380/16; AG München, Urteil vom 21.06.2017, Az.: 414 C 26570/16). In beiden Fällen führten die Richter in ihren Begründungen aus, in den vor Ort geltenden Verordnungen fehle es an einer ordnungsgemäßen Begründung für die Anwendung der Mietpreisbremse.
Im Hamburger Fall hatte der klagende Mieter dem Mietzins zunächst zugestimmt, später jedoch festgestellt, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt und damit über der durch die Mietpreisbremse erlaubten Obergrenze liegt. Der Mieter forderte vom Vermieter eine Rückzahlung in Höhe von rund 2.100 Euro.
Notwendigkeit der Mietpreisbremse nicht ausreichend begründet
Der Anwalt des beklagten Eigentümers führte aus, der Hamburger Senat habe bei der Einführung der Verordnung im Jahr 2015 nicht genau genug aufgezeigt, warum die Mietpreisbremse notwendig sei. Er berief sich auf die Handhabung des Instruments in Bremen. Dort wurden auf der Grundlage unter anderem von statistischen Erhebungen dazu, in welchen Gebieten die Mietpreisbremse angebracht ist, einzelne Gebiete wie etwa Bremerhaven von der Regelung ausgeschlossen.
Vergleichbare Untersuchungen hatte die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen in Hamburg zwar mit Einführung der Mietpreisbremse angekündigt, jedoch nie vorgelegt. Die Richter des Amtsgerichts folgten der Argumentation des Anwalts: In der Hansestadt gibt es keine ausreichende Begründung für die Mietpreisbremse. Sie ist damit im gesamten Raum Hamburg unwirksam.
Problematische Definition: Was ist ein angespannter Wohnungsmarkt?
In München sieht die Sache etwas anders aus. Dort hatte ein Mieter einer Dreieinhalbzimmerwohnung gegenüber der Vermieterin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt und Auskunft über die Grundmiete im vorherigen Mietverhältnis verlangt. Als die Vermieterin dies ablehnte, erhoben die Mieter Klage vor dem Amtsgericht München.
Die zuständigen Richter wiesen die Klage als unbegründet ab. Sie begründeten dies damit, ein Auskunftsanspruch setze voraus, dass die Wohnung in einem Gebiet liege, für das die Mietpreisbremse gelte. Genau das sei jedoch für die Landeshauptstadt nicht der Fall. Die bayerische Mietschutzverordnung sei jedenfalls für den konkreten Fall nicht anwendbar, da sie insoweit nicht mit Bundesrecht vereinbar sei.
Sie erfülle nicht die bundesgesetzliche Vorgabe, wonach sich aus der Begründung der Verordnung ergeben müsse, anhand welcher Tatsachen im Einzelfall ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt gegeben sei. Die lediglich abstrakt dargelegten Kriterien, nach denen das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes ermittelt worden sei, reiche aus Sicht der Richter zur Begründung nicht aus. Beide Urteile sind noch nicht rechtskräftig; die Kläger können in Berufung gehen.
NRW: Regierung will Mietpreisbremse abschaffen
In Nordrhein-Westfalen war die Mietpreisbremse zum 1. Juli 2015 in 22 Kommunen eingeführt worden, darunter die Städte Düsseldorf, Köln und Bonn. Im <link http: www.hausundgrund-rheinland.de aktuelles einzelansicht mietpreisbremse-abschaffen-landtag-diskutiert-am-mittwoch-3630 _blank external-link-new-window internal link in current>Koalitionsvertrag ziehen die neuen Regierungsparteien nun das Fazit, die Mietpreisbremse habe ihren Zweck nicht erfüllt. „Sie hat nicht die Mieten gebremst, sondern private Investitionen in den Wohnungsbau“, heißt es in dem Papier.
Auch die seit Juni 2014 geltende Kappungsgrenzenverordnung, durch welche die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren reduziert ist, will die neue Landesregierung aufheben. „Das Bundesrecht enthält bereits einen weitreichenden Mieterschutz. Darüber hinausgehende landeseigene Regelungen sind daher nicht erforderlich. Die Kündigungssperrfristverordnung, die Zweckentfremdungsverordnung, die Umwandlungsverordnung werden wir aufheben, das Wohnungsaufsichtsgesetz überprüfen“, so der Koalitionsvertrag.