Während eines laufenden Mietverhältnisses kann der Mieter nicht mit der Kaution gegen offenstehende Mietrückstände aufrechnen. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht muss vor oder bei Eintritt der Verzugsvoraussetzungen ausgeübt werden, wenn es den Verzug ausschließen soll. Auf diese Entscheidung (AZ 415 C 31694/11) des Amtsgerichtes München (AG München) macht Haus & Grund Rheinland aufmerksam.

Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung zugrunde: Ein Münchner Mieter geriet im Jahre 2010 in Zahlungsschwierigkeiten und blieb seiner Vermieterin die Mietzinszahlungen für zwei Monate schuldig. Darauf hin wurde ihm fristlos gekündigt. Damals übernahm die Landeshauptstadt München die ausstehenden Mieten, wodurch die Kündigung unwirksam wurde.

Im Oktober und November 2011 zahlte der Mieter aber erneut die Miete nicht. Darauf kündigte die Vermieterin abermals. Nachdem der Mieter nicht auszog und auch die Mieten für Dezember 2011 und Januar 2012 nicht bezahlte, erhob die Vermieterin Räumungsklage vor dem Amtsgericht München. Der Mieter hatte im Vorfeld die Vermieterin gebeten, seine rückständigen Mieten mit der Kaution zu verrechnen und war auch vor Gericht der Ansicht, dass dies zumindest hinsichtlich der Zinsen hätte geschehen müssen. Außerdem habe er ein Zurückbehaltungsrecht, weil die Vermieterin ihm nicht mitgeteilt habe, wie die Kaution angelegt sei und wie viele Zinsen inzwischen angefallen seien. Die zuständige Richterin beim Amtsgericht München gab jedoch der Vermieterin Recht und verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung: Der Mieter habe sich mit zwei Monatsmieten in Verzug befunden, so dass die fristlose Kündigung wirksam sei. Während eines laufenden Mietverhältnisses habe der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, so dass er gegen die Mietzinsforderungen nicht hatte aufrechnen können.

Ein mögliches Zurückbehaltungsrecht wegen eines Auskunftsanspruches gegen die Vermieterin bezüglich der Höhe der Kautionszinsen würde einen Verzug nur ausschließen, wenn es vor oder bei Eintritt der Verzugsvoraussetzungen ausgeübt werde. Hier habe der Mieter das Zurückbehaltungsrecht aber erstmals im Februar vorgetragen. Zu diesem Zeitpunkt sei er aber bereits in Verzug gewesen und die Kündigung damit wirksam.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.